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住まいのお役立ち情報

中古住宅購入時に住宅ローンを使うためのポイント解説

中古住宅を購入する場合も新築物件と同じ住宅ローンを利用できます。

 

そのため中古物件での購入時に住宅ローンを利用するのが一般的です。

新築物件の購入時とは違い中古物件の購入の時に注意したいポイントについて今回は紹介していきます。

 

 

1価格と価値に差が出てしまう

新築物件の場合は物件価格と担保価格に差が出てしまうことがありません。

 

しかし中古物件の場合は物件価格と担保価格に差が出てしまうことが多いです。

 

銀行はローン審査の際に資金面と物件面から審査を行います。資金面の審査では収入と返済負担率(収入に対する借り入れ金額の割合)から、毎月支払いができる資金力があるかチェックします。物件面の審査では担保価格査定を行われます。

 

中古マンションの場合は売買事例で評価し、中古戸建物件の場合は築年数や構造や広さなどから査定します。

 

この時にリフォーム回数や修繕回数などは考慮されません。そのため中古リフォーム物件の場合、リフォーム費用が上乗せされ購入金額が高くなる反面、担保価値が同じように高くならないケースがあります。

 

このような理由から中古物件の場合、価格と価値に差が出てしまうため希望額の満額を借り入れできないケースがあります。

 

 

2新築物件にない諸経費が必要になる

物件購入時には諸経費が必要になります。

特に中古物件の購入時には新築物件にない特有の諸経費があり、新築物件よりも諸経費が必要な場合が多いです。

中古物件購入時に必要な諸経費は下記の通りです。

・仲介手数料

中古物件を購入する場合、不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。

そのため中古住宅の購入時には仲介手数料が必要です。仲介手数料は売買代金の約3%程度が目安となります。

 

・リフォーム、リノベーション費用

中古物件を購入する多くの方がなんらかのメンテナンスやリフォームを行うのが一般的です。

そのため物件の購入費用とは別にメンテナンス、リフォーム費用の準備をする必要があります。

メンテナンス費用の相場は築年数5年のマンションや戸建の場合5万円から10万円、築年数10年のマンションの場合10万円から50万円、戸建の場合10万円から150万円、築年数15年のマンションの場合50万円から150万円、戸建の場合150万円から250万円です。

このように築年数が古くなるほどリフォーム箇所が増え費用が必要になります。

 

・ローン契約時に必要

住宅ローンの契約時には保証会社へ支払う保証料や事務手数料。印紙代や登記費用が必要です。

 

・保険料

物件購入時に火災保険に加入するため火災保険の保険料を準備する必要があります。

月払いや年払いで支払うことも可能です。もし保険料を抑えるために一括払いで支払う場合はまとまった金額が準備しなければいけません。

 

・住宅取得にかかる費用

不動産登記や抵当権設定登記の時の登記免許税や、登記の手続を依頼する時の司法書士への報酬も中古物件の購入時に必要な費用です。

 

 

このように通常中古物件の購入時には購入価額の8~10%の諸費用が必要になると言われています。

そのためこれらの費用を含めて借り入れ希望額を算出する必要があります。

 

 

3なるべく早めに手続きをする必要

住宅ローンを利用して物件を購入する場合、ぜひ利用したいのが住宅ローン減税です。

住宅ローン減税を受けるためには条件を満たす必要があります。

住宅ローン減税を受けるための条件が下記の通りです。

 

・新築住宅もしくは築20年以内(耐火建築物は25年以内)の住宅

ただし築20年以上の物件でも「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること」を証明できれば住宅ローン減税の対象です。

 

・床面積50㎡以上など

中古物件の場合築年数によっては住宅ローン減税の対象外になってしまうこともあります。

そのため購入時に必ず住宅ローン減税の対象になるか?確認するようにしましょう。

 

 

4まとめ

中古物件を購入する時は新築物件と同じ住宅ローンを使うことができます。

 

しかし中古物件を住宅ローンで購入する時には、中古物件特有の注意点があります。

また中古物件を購入する場合は新築物件に比べ資金を準備する時間が確保が難しいです。

 

もし中古物件の購入を考えている場合は日頃から住宅ローンに関する情報などを集めるようにしましょう。