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住まいのお役立ち情報

事前に勉強必須!!中古戸建て選びの重要ポイント

中古戸建を考えているあなた。購入する際、事前に知っておくべきポイントってご存知ですか?

 

そのポイントを知る、知らないで今後の新しい生活、数年、数十年後に違いが出てきますので、しっかり勉強が必要です。

では、それらのポイントをご紹介致しましょう。

 

 

築年数をチェック!

 

築年数をまずは確認しましょう。

 

昭和56年以降に建築基準法が厳しくなり耐震性が増していますので、「築年数35年未満」をお勧めします。

とはいうものの、築年数が経過していても基礎や骨格がしっかりしている中古住宅もあります。

 

築年数をチェックするのですが、ここで知っておくべきポイントは、「耐用年数=建物の寿命ではない」ということです。

中古物件の建物価格を考えるときによく耐用年数が用いられます。

 

法律として、マンションに多い鉄筋コンクリート造では47年、木造の一戸建て住宅では22年が税務上減価償却処理する場合の基準として設けられています。

ですが、住宅としての建物は全国平均約53年で取り壊されているそうです。

構造種別でみると木造の一戸建てでは58年、マンションなどの鉄筋コンクリート造の共同住宅では60年平均です。

地域によって差はありますが、耐用年数を超えて存続し、さらにはより長い期間住宅としての機能を持続している建物も存在します。

 

築年数は外観からではわかりませんので、不動産業者さんに聞くか、大工さんなどと一緒に確認しに行きましょう。

家の構造を天井裏から床下までしっかり確認し、リノベーションやリフォームが問題なくできるのかどうかもチェックしておくべきです。

 

つまり、築年数は関係なく「中身がしっかりしているかどうか」ということになります。

 

 

床下には要注意!

 

住宅の構造をチェックするのに、一番重要といっても過言ではない「床下」。

戸建住宅の床下からは、数多くの情報を得ることができるのです。

 

では、床下から得られる情報とはどのようなものがあるのでしょうか。

・雨漏りか配管の水漏れ
・断熱状況
・シロアリの被害の有無
・床面のゴミの散乱状況での施工者のモラル・レベルの確認
・土台の腐朽状況
・基礎形式、傾き等の状況
・湿気、カビ状況

などの、多くの情報を得ることができます。

床下の確認は、点検口から確認しますが、住宅によっては点検口がない場合もあります。

その場合は一部床を壊すなどしなければ確認できません。

ですが…ないということ自体が問題ありです!

新築であれ中古であれ、床下点検口が無い住宅は原則として選ばない方が良いと思います。

 

 

立地条件の良い土地かどうか?

 

なぜ、立地条件の良い土地の方が良いのでしょうか。

それは、資産価値に大いに関係してくるからです。

実は、『中古一戸建ての方が資産価値が高い』ということはご存知でしたか?

 

では、資産価値が高いとはどんな家のことでしょうか。

大抵の人は、設備や性能に目が行きがちですが、住んでしまうとどんどん建物の価値はなくなっていきます。

ですが、「資産性の高い土地」に立てられている立地条件の良い家は、資産価値が減りにくいのです。

「資産性の高い」というのは、多くの人が必要とし、価値があるという意味です。

例えば、仕事に出やすい都会は「資産性の高い」という条件に当てはまります。

多くの人は 仕事に行きやすい、都会に出やすい方がいいですよね。

逆に、一般的に都心部から離れたニュータウンなどは需要が低く、資産性も低い。ということになります。

 

不動産が資産価値に与える影響度合いが一番大きいのは、どのエリアに住むのかという広い意味での立地が60%、駅からの距離や周辺環境といった狭い意味での立地が30%、間取りや設備などは10%と言われています。

 

つまり、資産価値の9割は立地で決まるといっても過言ではないのです。

万が一、建物が劣化してしまったとしても、立地条件の良い土地であれば、欲しいと感じる人は多いはずです。

売りに出すことになった時には、高い資産価値を実感できるでしょう。

 

広い意味での立地条件に加え、より高い資産価値を残すための条件ポイントはどんなものでしょうか。

・バス停や駅から近いこと
・日当たりが良いこと
・十分な広さがあること

よく聞く「駅近」という言葉、具体的に何分以内なら駅近という定義はないため、近いと感じるかどうかはそれぞれの主観によって異なります。

一般的には、駅まで徒歩10分以内であれば、駅近ということができるでしょう。

徒歩5分以内であれば、ほとんどの人にとって「駅近」と思ってもらえる物件といえます。

 

特に、バス停や駅から近いと利便性がとても高いので、資産価値も高くなります。

せっかく購入した戸建て住宅の資産価値をできるだけ保つためには、住宅を建てる土地にも注目するようにしましょう。

 

 

リフォーム済みかどうかチェック!

 

まず、リフォーム済みというのは、どういうことをいうのでしょうか。

 

リフォーム済み物件とは、前入居者が退去後にリフォームされた物件や、中古住宅を不動産会社などが買取り、リフォームをしてから販売している物件をいいます。

リフォーム内容としては、壁紙やフローリングの張り替え、キッチンや洗面台、ユニットバスなどの交換を行い、きれいな状態にしてある物件が多いです。

中には、外壁の塗装などを行っているケースもあります。

また、大規模な工事を行い、流行に合わせて間取りを変更している物件や、壁にアクセントクロスやタイルを使ったり、ガラス張りのバスルームを設けたりするなどし、性能を新築の状態よりも向上させたり価値を高めたりされた物件は、リノベーション済み物件と呼ばれることもあります。

 

リフォーム済み物件には、メリットとデメリットがあるのでご紹介致します。

 

メリット

・すぐに入居が可能

一般的な中古住宅の場合、リフォームをしてから引越しをするとなると、リフォーム会社との打ち合わせや工事に時間がかかりますが、リフォーム済み物件はすぐに入居が可能です。

 

・見た目は新築同然だが、価格は安価

新築や築浅の住宅と比較してもあまり変わらないくらい綺麗にリフォームされているのに、中古のためリーズナブルな価格で手に入れることができます。

デメリット

・構造体の腐朽化が進んでいる物件もある

内装や外装のみをリフォームしていて、構造体への雨水の侵入をはじめ、一戸建てでは床下の換気不良、シロアリによる食害などによって、構造体の老朽化が進んでいる物件もあります。

柱や梁、床組などの構造体の状態を確認しないと、その事実を知らないまま購入してしまう可能性があるのです。

また、築20年や築30年の物件では、断熱工事が十分に行われていないケースもあります。

リフォーム工事で構造上の補修や補強が十分に行われているかどうか、確認が難しいこともデメリットとして挙げられるでしょう。

 

つまり、リフォーム済みの住宅を選ぶ際には、構造体が老朽化した箇所の補強工事を適切に行っているかどうかを注意しなければなりません。

適切なリフォームがされていない物件は、新築や築浅の住宅と比べると寿命は短いかもしれないということを理解したうえで、判断することが必要です。

 

 

まとめ

 

家を買うということは、大きな決断が必要だと思います。失敗したからといって、簡単に買い替えることもできません。

なので、検討する前、また決断する前にしっかり勉強し、事前情報を集めてから購入することをお勧めします。

後悔がない、素敵な住まいを手に入れてくださいね。