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住まいのお役立ち情報

知らなきゃ損!中古マンション購入の重要ポイント

中古住宅を購入する際に、注目しなければならない重要なポイントがいくつかあるのをご存知でしたか。

一戸建てとマンションで同様に重要なポイント、異なるポイントがあります。

ここでは、マンション購入時に知っておくべきポイントをご紹介します。

 

 

意外に見落としがちな災害リスクをチェック

 

家を買う際にあまり重要視される事がない「災害リスク」。

近い将来、南海トラフ地震などが予想されています。

 

そんな災害に向けて、地震や津波、火事などでマンションが被害を受けてしまう、自然災害や火災のリスクについても考えなければなりません。

一生の買い物になることも多い物件購入においては、立地や内装はもちろんのこと、いつ起こるかわからない災害に対しても、安心できる物件を選びたいものです。

 

では、物件の災害リスクはどうやって確認したら良いのでしょうか?

現在、全国の災害リスクは、各自治体がハザードマップというものを公開していますので、一般の方でも閲覧することができます。

また、物件の売買契約前の重要事項説明において、不動産会社から渡される書類に地域のハザードマップなどがあるので、そこで災害リスクを確認することも可能です。

 

 

資金計画は完璧??予算を正しく把握しよう

 

どんな目的の方も必ずご確認いただきたいのが、ご予算との兼ね合いです。

物件価格は誰しも当たり前にチェックされますが、マンションを購入するためには諸費用がかかります。

初めて住宅を購入する方はあまり詳しくご存じないかと思いますが、諸費用として掛かるのが以下です。

・不動産会社に支払う仲介手数料
・住宅ローンを組む方は銀行の事務手数料
・保証料・団体信用生命保険の保険料
・火災保険料
・登記費用
・不動産取得税

金額の目安は、全部合わせておよそ物件価格の10%です。

 

また、購入後のランニングコストも要チェックです。

ランニングコストとなる項目としては以下です。

 

・マンションの管理費・修繕積立金
・駐車場・駐輪場を利用される方はその使用料金
・毎年の固定資産税・都市計画税

マンションの管理費・修繕積立金は不動産情報に記載がありますので、そこを事前に確認しましょう。

また、固定資産税などは、物件の評価額によって変わるので、評価額が確定するまで正確な数字は分かりませんが、おおよその目安は試算できます。

 

また、中古住宅の場合はリフォームやリノベーションをする場合もあると思います。

その予定がある場合は、リフォーム代を把握した上で購入を考えた方が良いでしょう。

中古なので、実際に内見して、正確な間取りをもとにだいたいの見積もりを出せるかと思います。

見積もり金額を含めて、物件の価格、諸費用すべてを合わせた金額での購入決断をおすすめします。

 

上記の資産計画を行ったあとに、これら全ての費用を支払って家計にムリが生じないかを確認しましょう。

その際、世帯年収と生活費・お子さまの教育費・保険料・貯蓄といった手元に残しておきたいお金を考えましょう。

充分な手元資金を残して、住宅にかけられる費用は月々いくらでしょうか。

 

このような先々のことまでを頭に入れ、先の事までよく計画してから購入しなければ、購入してから破産してしまう事例も少なくありません。

そのため、細かなシミュレーションが必要となります。

しっかり家族と相談し、またはローン会社のサイトでのシミュレーターなどを使って計画していきましょう。

 

 

資産価値が落ちにくい物件とは?

 

「資産価値の落ちにくさ」は住宅の購入判断をするための必須条件。

これはもちろん戸建てだけではなく、マンションでも同様に言えます。

人生の転機や住み替えなど、いざという時に売り抜けるには、どんな物件を選んでおけばよいのでしょうか。

資産価値の下落が少ない物件とは一体どのような物件でしょうか。 

 

 

不動産価値を左右する「立地」条件

交通の利便性

ベストは都心の立地ですが、それ以外の場所であれば都心、ターミナル駅へのアクセスの良さが「交通の利便性」のポイントとなります。

近ければ近いほど良く、交通の便として複数路線が利用できる、急行、快速が利用できるなどの場合にはさらにポイントは高くなります。

また、駅からの距離も大事で、資産価値を考えるのであれば徒歩10分以内は必須となります。

 

生活の利便性

交通の利便性が良い場所であれば、「生活の利便性」も高いことが多いです。

生活の利便性とは、商店街やスーパーなどの商業施設、金融機関や病院、学校などが近くにあることや行きやすいことで、それらが揃っていればいるほど価値は落ちにくいです。

 

安全性

自然災害に強いこと、犯罪が少ないことが「安全性」の高さのポイントに挙げられます。

近年ではどこでも犯罪は起こっているため、絶対に安全とは言い切れませんが、治安のレベルは把握することができます。

また、自然災害については各種防災関連情報が広く公表されるようになっているため、資産価値を気にするのであれば、じっくり調査することをオススメします。

 

 

住環境・管理体制は大丈夫?

 

まずは、内見の際にマンションの共有部分の清掃状況はひと通りチェックしましょう。

チェック箇所の例はこちら

・エントランスのガラス
・エレベーター内
・壁、床マット
・掲示板
・外壁の雨だれ
・階段、手すりの塗装剥がれ
・コンクリートのひび割れ

等です。

 

これらの状態を確認すれば、管理会社の管理が行き届いているか、住民への気配りはできているかなどが確認できるでしょう。

さらに一歩踏み込むなら、なかなか見られないのですが屋上もチェックしたいところです。

 

大手管理会社でも、屋上が雑草だらけということがあります。

屋上の排水溝が雑草で詰まると、集中豪雨の際に水が溜まってプールのようになります。

すると、防水の弱い部分から下の階へ漏水することがあるので見逃せません。

屋上に上がれなかったとしても、ルーフバルコニーがあればそこから屋根が覗ける場合があります。

 

また、マンション内だけでなく、外観や外回りなどにも目を配りましょう。

ゴミが散乱していたり、側溝がゴミだらけだったり…と確認するところがたくさんあります。

実際に歩いて、自分の目で確認してみましょう。

 

 

まとめ

 

中古マンション購入には、立地条件の他に管理会社による管理環境も重要とされています。

今回ご紹介したポイントを是非参考にしていただき、資産価値の高いマンションを購入し、将来失敗のない物件を手に入れましょう。