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住居を構える際に誰もが必ず疑問を持つと言っても過言ではないこのテーマ。人生の中でも1位、2位に並ぶほどの大決断なので、なんとなく決めることはできないですよね。納得した上で決められるように、しっかり比較してみましょう。
はたして住宅は購入か賃貸か？それぞれのメリット・デメリットを比較してみよう
購入することの大きなメリット
大きなメリットとして、次の5つが挙げられます。
① 資産として残すことができる。
② 新しい設備がそろっており、賃貸にくらべて基本スペックの高い物件に住める。
③ 自由に手を加えられる。
④ 住宅ローンを借りている人に万が一のことが起こった場合に、支払いの補償がある。
⑤ 住宅ローン減税の優遇がある。
① 資産として残すことができる。
家を購入した場合、住宅ローンを払い終われば物件を自分の資産として家族に残せるというのは大きなメリットです。ただし、不動産の価値は少しずつ目減りしていきます。経年劣化などで購入時点よりも価値が低下することを想定しておく必要があります。
② 新しい設備がそろっており、賃貸にくらべて基本スペックの高い物件に住める。
新築の家を購入した場合、新しい設備で生活を始めることができます。分譲物件の方が総じて基本スペックが高い物件に住むことができます。同じ家賃を支払うのであれば、設備やお風呂のサイズなどは分譲住宅のほうが良いことが多いです。
③ 自由に手を加えられる。
内装を思いのままに変えられるのも持ち家ならではのメリットです。将来家族が増えた場合、減った場合も、部屋の数を変えることができます。もちろん別途費用は発生しますが、増築やリフォームなど、その時のライフスタイルに合わせて好きに手を加えていけるのはうれしいポイントですね。
④ 住宅ローンを借りている人に万一のことがおこった場合、支払いの補償がある。
万一の時（たとえば突然の所属会社の倒産など）、自宅を維持しながらも金融機関への相談により、支払額を軽減できないか交渉できる場合があります。
また多くの金融機関では、団体信用保険の加入が義務付けられています。もし、借りている人が高度障害、または亡くなった場合、残りの住宅ローンが保険から銀行に支払われます。当然ながら利用する側の人数が多い分、掛け金もリーズナブルです。
⑤ 住宅ローン減税の優遇がある。
住宅ローンを借りると、10年間住宅ローン減税の優遇を受けられます。戻ってくる金額は、年末のローン残高に対して1%が10年間戻ってきます。
月々の支払い金額の比較
賃貸でも購入した場合でも、月々の支払いは出てきますよね。
毎月のことなので少しでも支払いが少ない方がいいですが、総コストがいくらになるのかも考えながら比較してみましょう。
◎購入して35年間住んだ場合の総コスト
例えばSさんが3000万円の物件を頭金500万円、住宅ローンで2500万円を借り入れて購入したとします。
まず35年間でどれくらいのコストがかかるか計算してみましょう。
35年返済の住宅ローンを組んで金利が2.1％だった場合、住宅ローンの総支払額は約3523万円となります。印紙税などの契約時にかかるさまざまな諸経費が100万円、35年間の管理費・修繕積立金の総額が900万円、固定資産税・都市計画税が700万円だったとします。その場合、頭金を入れて35年間でかかる合計費用は5223万円となります。
住宅ローン減税では借入金の年末における残高の1％が10年間にわたって所得控除される為、所得控除による総減税額を200万円とすると最終的に支払う費用は5023万円となり、1年間平均だと約144万円、1カ月平均だと約12万となります。
Sさんは35年がたった時点で住宅ローンが払い終わり、その後の住宅コストは一気に下げることができます。
◎賃貸で35年間住んだ場合の総コスト
続いて、先ほど計算したSさんが毎月支払うローン返済額などと同等の額を、月々の家賃として支払うKさんのケースについて考えてみましょう。
Kさんは家賃が月額12万円（管理費など込み）のマンションを賃貸しました。
賃貸契約をしたときに敷金・礼金がそれぞれ1カ月分発生し、仲介手数料としても不動産屋に家賃1カ月分を支払っています。またそのほかに、物件更新料として家賃1カ月分を2年に1度支払い続けました。
この場合は、35年間の家賃の総額が5040万円で更新手数料の総額が204万円（家賃17カ月分）、最初に支払った敷金と礼金、仲介手数料の合計が36万円（家賃3カ月分）となり、全てを合計すると5280万円となります。
1年間平均では約151万円、月平均では約12万6000円です。
もちろん36年目からも家賃を払い続ける必要があります。
正確にはSさんの住宅が賃貸になった場合の金額と比較しなければならず、また築年数が経過した時に賃料が安くなることなども考えられます。
そのため正確な比較は難しいものの、この2つの事例で比較した場合では、購入する方が支払いが安く、さらにはローンの支払いが終わったらかなりのコストダウンにもなり、月々の生活費を抑える事ができると言えるでしょう。
購入することのリスク
購入する際には、必ずリスクがあるという事も考えなくてはなりません。
大きなリスクとして次の4つが挙げられます。
① 固定資産税を払い続けなければならない。
② 支払いが難しくなっても支払わなければならない。
③ 売却する場合・費用や時間がかかるケースもある。
④ 地震、火災、風水害への対策・修繕が必要になる。
① 固定資産税を払い続けなければならない。
毎年、固定資産税を払い続けなくてはいけません。これは、家を売却しない限り続きます。固定資産税は、固定資産税評価額と標準税率（1.4％）を掛け合わせた額です。
この固定資産税の支払いを視野に入れずに購入してしまうと、生活が苦しくなってしまうこともあります。金額は年々減額していきますが、しっかり固定資産税の支払いの事も計算して購入・支払い計画を立てましょう。
② 支払いが難しくなっても支払わなければならない。
万が一、仕事を失った場合や病気になった場合、住宅ローン返済支援保険などに加入していれば返済をサポートしてくれますが、そのような保険に入ってない場合は必ずローンを返済しなければなりません。
保険に入っているから安心というわけではなく、保険の補償内容によっては補償が受けられない場合があるため、どんな場合にも備えておかなくてはなりません。
③ 売却する場合、費用・時間がかかるケースもある。
家を売る場合、条件によってはすぐに売れない場合もあります。築年数が経ち、内装・外装が古くなってしまった家だと、売るためのリフォームが必要になります。そうなると、リフォーム代にお金がかかり、さらには時間も必要になります。
リフォーム代も含めて、高額で家を売ることができたら問題ないですが、リフォーム代がかなりかかってしまったら、自己負担が大きくなってしまいます。
ですが、最近は中古住宅を購入して、自分で理想のリフォーム・リノベーションを希望する方も多く、リフォームせずに安価で売り出した方が売れやすい場合もあります。どちらがいいか迷ったときは、信頼できる不動産業者に相談して決めましょう。
④ 地震、火災、風水害への対策・修繕が必要になる。
地震、火災、風水害で被害に遭った場合、賃貸であれば、万が一住めなくなってしまっても、違う賃貸の家を探して住めばそれで済みます。さらには、修繕も管理会社が修繕してくれるため、面倒な手配などは必要ありません。
しかし、購入して住宅ローンを組んでいる家であれば、どんなに家がぐちゃぐちゃになろうが、住めなくなってしまった場合でも、住宅ローンで組んだ金額は返済し続けないといけません。さらには、新しく移り住むとしても、住宅ローンにプラス新しい家賃等の支払いも発生してきます。その為、十分な現金貯金や各種保険への加入による対策が必要となります。
まとめ
購入と賃貸の比較を述べてきましたが、お家を探す際に1番重要なのは、「あなたは何のためにお家を探しているか」「あなたとあなたの家族が幸せになるためにはどちらがいいのか」という視点です。
住む家に対して、誰にでもあてはまる正解はありません。あなたとあなたの家族が幸せになるために、購入した方がいいのか、賃貸の方がいいのかと考えるのが正解です。
持ち家か賃貸かはあくまで手段です。目的はあなたとあなたの家族の幸せ。どんな人生を生きたいのか、お家に対する考え方も人それぞれ。
あなたが望むライフスタイル、それがわかれば、持ち家か賃貸、どちらが自分にとっていいのか自然と答えが出るはず。
ライフスタイルを考えて、家を考える。まずはこの順番で考えてから、持ち家と賃貸の特徴を知ることが賢いお家選びに繋がると思います。
