住まいのお役立ち情報

不動産を売る際に直面する税金問題、皆さんは詳しくご存知ですか？

税金についての知識がないと大きな損をすることもあります。

そんなことにならないよう、知っておきたい不動産売却に関する税金の基本知識をご紹介します。

不動産を売却する際に発生する税金とは？

不動産を購入する時と同じように、売却時にも様々な費用がかかります。

仲介手数料の他にも所得税や消費税などの税金があり、不動産の大きさや種類によっても金額が変わるという特徴があります。

一般的に抑えておきたいポイントをご紹介します。

大きな括りとして、家を売る際に必要な税金は2種類あります。

一戸建てやマンション、土地といった不動産の種類による大きな違いはありません。

税金の種類

では、上記でご紹介した2種類のそれぞれの税金についてご説明しましょう。

簡単に基礎的なことをお伝えします。

まず、印紙税というのは「商業取引に関連する文書に対して課税されるもの」です。

商業取引に関連する文書に印紙税が課税される理由は2つあります。

1つは、商業取引で文書を作成する際には、何かしらの利益が発生するためです。

2つ目として、文書を作成することで取引内容が明確になり、取引を安定させることができるためであり、信用の裏付けのために、印紙税として軽度の負担が求められています。

不動産売却でも、課税文書に該当する不動産売買契約書や領収書に印紙を貼るものとして必要となるのが印紙税です。

売主は、担保権をきれいにした状態で不動産を買主へ引渡す必要があります。

抵当権が抹消されていない不動産を売却する場合、売主側で抹消手続きをすることになります。（住宅ローンを完済していても、手続きをしなければ抵当権登記は抹消されません。）

この抹消手続きに必要な税金も、不動産を登記した際にかかる登録免許税の一種です。

抵当権抹消登記のための登録免許税は、不動産の数×1,000円と決められており、土地と建物は別で計算されます。

複雑な資料が多いため不動産登記の申請は司法書士に依頼することをお勧めします。

もちろん、依頼すると報酬を支払わなければなりませんが、間違いはなく安心できます。まずは、一度相談してみてはいかがでしょうか。

所有している土地、建物、株式、貴金属などを売って得た利益のことを、「譲渡所得」といいます。譲渡所得には所得税や住民税がかかるので、これらを総称して「譲渡所得税」と言いますが、税金の正式な名称はあくまで「所得税」と「住民税」です。

この譲渡所得は、単純に「売れた価格」そのものではありません。

不動産を売るまでには、まずその不動産を買ったときの価格や費用がかかっていて、売るときにも費用がかかります。

それらの価格や費用を売れた価格から差し引いたものが譲渡所得です。

このうち不動産（土地や借地権、建物や構築物など）の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」と言って、給与所得や事業所得など他の所得とは切り離して計算されます。

平成23年から25年間は東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした復興特別所得税も加わりました。

税金の目安となる金額

印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なり、契約金額が1,000万円超～5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超～1億円以下の場合は60,000円です。

10万円を越える場合、平成32年3月31日まで軽減措置が適用されます。

不動産登記では、不動産の時価に対して、それぞれの税率を使うことで登録免許税を計算して金額を求めることができます。

登録免許税の額は、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権移転をする場合には…

≪不動産の固定資産税評価額　×　登録免許税の税率　=　登録免許税≫

売買の際、税率は2％です。そのため計算式としては、

≪「固定資産税評価額」×2%。≫

平成31年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、1.5%となります。

また、登録免許税計算の基本的なルールがあります。

①  土地と建物がある場合には、まずそれぞれの「固定資産税評価額」を足して合計額を出す

②  登録免許税を計算する合計金額の下3桁は切り捨てる

③  税率をかけた金額の下2桁は切り捨てる

ではここで、不動産売買について、計算式の一例を紹介します。

土地（20,000,000円）・建物（5,000,000）の所有権移転登記

20,000,000＋5,000,000=25,000,000円

25,000,000×2／100=50,000円

登録免許税は、50,000円となります。

※所有権の移転登記の場合

＜土地＞

売買によって所有権が移転した時

不動産価格×15%（平成31年3月31日まで）

相続による所有権移転登記

不動産価格×4%

＜建物＞

売買、競売による所有権移転

不動産価格×4%（自己居住用なら3%）

相続による所有権移転登記

不動産価格×4%

譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。

≪譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋売却費用)≫

取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。

また、譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。

こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる課税譲渡所得になります。

≪課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除≫

★譲渡所得を算出する上でのポイント★

1.不動産の所有期間によって税率が変わること

2.取得費・売却費用には仲介手数料等も含められること

3.特例による特別控除が受けられること

まとめ

不動産売却にどのような税金がいくら必要なのか、基本的な知識をご紹介しました。

しかし今回ご紹介したのは、あくまで基本の基本といったところのご説明です。

大きな金額の不動産売却なので、税金も同様に高額になってきますから、失敗は許されませんよね。

ここでご紹介した計算方法だけでできる物ばかりではありません。

金額の大小に関わらず、しっかりプロの知識、意見も聞くことをオススメします。

そして、税制や様々な特例を活用し、節税できるところはしっかりして、後悔だけは無いようにしてくださいね。