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住宅ローンの繰り上げ返済について

住宅ローンの繰り上げ返済について

1.住宅ローンは繰り上げ返済ができる

 

1-1.住宅ローンは繰り上げ返済とは

住宅ローンは繰り上げ返済ができます。繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に任意の額を返済することです。金融機関によって繰り上げ返済の最低金額と手数料が異なります。また、フラット35の場合は繰り上げ返済の手数料を不要ですが、最低金額は100万円と高額です。

 

繰り上げ返済した分は元本に充当されるので、繰り上げ返済をすることで元本が減ります。元本が減った分、利息も減るため返済期間を短くし、もしくは毎月の返済額を少なくすることができます。

 

1-2.繰り上げ返済の2つの種類

繰り上げ返済には、返済期間を短くできる返済期間短縮タイプと返済額軽減タイプの2つの種類があります。返済期間短縮タイプは毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなります。そのため早く住宅ローンを終わらせたい人におすすめです。一方、返済額軽減タイプは、返済期間は変わりませんが、毎月の返済額を減らすことができます。そのため子供の教育費などで毎月の負担を減らしたいと考える人におすすめです。

 

 

2.住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとデメリット

住宅ローンの繰り上げ返済には返済期間短縮型と返済額軽減型の2つの種類があります。次はそれぞれのメリットとデメリットについてみていきましょう。

 

2-1.返済期間短縮型のメリットのデメリット

返済期間短縮型は返済額軽減型に比べると、大幅に利息を軽減できるのが最大のメリットです。例えば35歳の時に住宅ローンを35年で組んだ場合、返済が終わるのが70歳で、退職後も住宅ローンの支払いが続きます、返済期間短縮型で住宅ローンの繰り上げ返済をして返済期間を短くすることで、退職後の住宅ローンの負担を軽減できます。一方、返済期間短縮型で繰り上げ返済をした場合は、毎月の返済額が変わらないデメリットがあります。

 

2-2.返済額軽減型のメリットのデメリット

返済額軽減型の場合は、繰り上げ返済をすることで毎月の返済額を減額できるので教育費用の負担が大きくなる時期などはメリットをより感じるでしょう。しかし、返済期間短縮型に比べて利息が軽減できる割合が小さいです。また、住宅ローンの返済が退職後も続く場合は、返済期間を短くできる返済期間短縮型の方がメリット大きいです。

 

 

3.繰り上げ返済のシミュレーション

期間短縮型と返済額軽減型のそれぞれの方法で繰り上げ返済した場合、具体的にどのくらい利息が軽減できるか見ていきましょう。

 

3-1.期間短縮型で繰り上げ返済した場合

借入額が2,500万円、返済期間35年、固定金利、金利2.5%、毎月返済額8万9,373円(ボーナス払いなし)の場合に3年後に100万円繰り上げ返済した場合、毎月の返済額は8万9,373円です。残りの返済期間が30年で2年短くなり、将来的に支払う利息の総額が115万6,892円まで減らすことできます。5年後に300万円繰り上げ返済をした場合は、毎月の返済額は変わりません。しかし残りの返済期間が24年6ヶ月と5年6ヶ月短縮し、将来的に支払う利息の総額が291万2,654円まで軽減することができます。

 

3-2.返済額軽減型で繰り上げ返済した場合

同じ条件で返済額軽減型に繰り上げ返済した場合をみていきましょう。3年後に100万円繰り上げ返済した場合、毎月の返済額が8万5,588円で3,785円軽減しますが、返済期間は変わりません。将来的に支払う利息の総額は45万3,924円まで軽減します。5年後に300万円繰り上げ返済をした場合は毎月の返済額は7万7,520円で1万1,853円軽減しますが、返済期間は変わりません、将来的に支払う利息の総額126万7,410円まで減額します。

 

このように返済額軽減型より期間短縮型の方が利息の総支払額が多いです。そのため利息をできるだけ減らしたいと考える場合は期間短縮型で繰り上げ返済をした方がいいでしょう。また、繰り上げ返済のタイミングによって実際に金額などが変わるため、繰り上げ返済を行う時は、事前にシミュレーションをしてから行いましょう。

 

 

4.まとめ

資金に余裕ができたら、まず考えたいのが繰り上げ返済です。繰り上げ返済には2つの種類あるためどちらを選んでいいか悩んでしまう人も多いでしょう。繰り上げ返済は、タイミングや金額によって将来的に支払う利息の総額が変わります。また、金融機関によっては手数料が発生することもあるので、実際に行う時はファイナンシャルプランナーや銀行の窓口へ相談してから行いましょう。

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