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1.住宅ローンの種類について

住宅ローンにはお金の借り入れ先ごとにいくつかの種類があります。そこでまずは住宅ローンの種類とそれぞれの特徴を紹介します。

1-1.住宅金融支援機構と民間金融機関が提携したフラット35

全期間固定型の代表的なローンがフラット35です。フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供されています。銀行だけでなく、信用金庫や労働金庫、保険会社など多くの金融機関が窓口になっています。

1-2.民間金融機関の民間住宅ローン

銀行や信用金庫などの民間金融機関から提供されているのが、民間住宅ローンです。融資条件や金利タイプは金融機関により異なります。また、契約時に団体信用生命保険への加入が必須の場合が多いです。

1-3.財形住宅融資などの公的ローン

財形住宅融資は勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある場合に利用できるローンです。財形貯蓄額の10倍、最高4000万円まで借り入れできます。申し込み先は企業によって異なるので、利用する場合は勤務先へ確認しましょう。

また、自治体の中には独自の融資制度があるため、購入する住宅や勤務先の自治体へ融資制度があるか事前に問い合わせておきましょう。

1-4.不動産会社が窓口の提携ローン

不動産会社と民間金融機関が提携して提供しているのが提携ローンです。不動産会社が窓口となっているため手続きや審査をスムーズに行うことができます。販売戸数の多い新築マンションなどでは提携ローンが用意されていること多いです。

2.住宅ローン審査について

次は住宅ローンの審査の流れや審査基準について説明します。ただし審査基準や必要な書類は住宅ローンの種類によって異なるので事前に申し込み先へ確認しましょう。

2-1.審査の流れ

住宅ローンには申し込みまでに事前審査と本審査の2回審査があります。一般的な住宅ローンの審査の流れは次の通りです。

事前申し込み→事前審査→正式申し込み→本審査→住宅ローン契約→借り入れ

事前申し込みから事前審査までが4日前後、正式申し込みから本審査までは1習慣前後、住宅ローン契約から借り入れまでが2週間から1ヶ月程度かかります。このように住宅ローンの申し込みから借り入れまで思っている以上に日数がかかります。また事前審査に通ったからといって本審査に必ず通るとは限らないので、余裕を持って申し込みをしましょう。

2-2.審査基準

住宅ローンの主な審査項目と審査基準は次の通りです。

・完済時年齢、借入時年齢

多くの金融機関は完済時年齢を80歳前後と定めています。また返済期間が定年退職時に年齢を超える場合は、退職後も返済可能か審査されます。

・健康状態

民間金融機関の住宅ローンは団体信用生命保険（団信）への加入を必須としています。そのため健康状態も審査の対象です。

・担保評価

万が一、住宅ローンの返済ができなくなった場合、自宅を担保にして支払います。そのため住宅の担保価値も審査の対象です。

・年収や勤続年数

住宅ローンを返済できるかどうか審査する時に年収も考慮されます。また、安定して返済し続けるか判断するために会社員の場合は勤続年数も審査されます。勤続年数が2年以上あれば審査に落ちることはないでしょう。

3.住宅ローンの審査の際に注意する点

3-1.中古住宅は担保価値の審査に時間がかかる

中古住宅は新築物件に比べると審査に時間がかかります。そのため、中古物件購入時に住宅ローンを利用する場合は早めに手続きや準備を進めておきましょう。

3-2.必要な書類を事前に確認しておく

住宅ローンの申し込みには会社員や自営業によって必要な書類が異なります。また、購入物件が新築かもしくは、中古物件によっても異なります。書類不備があるとそれだけ手続きまで時間がかかります。そのため、必要な書類は事前に確認しておきましょう。

3-3.収入がどのくらいあるか事前に把握しておく

頭金をある程度準備できれば年収が少なくても、審査に通ることもあります。そのため申し込み時に年収がどのくらいあるか把握しておきましょう。また、事前審査や本審査で契約者の年収が理由で通らなかった場合にすぐにペアローン検討できるように、家計年収も事前に把握しておきましょう。

3-4.借り入れ金額を確認する

住宅ローンの審査の時点で、自動車ローンなどの借り入れ金額によっては住宅ローンの審査に通らないこともあります。そのため、事前にどのくらい借り入れがあるかを確認しておきましょう。また、カードの支払いの遅延など金融事故を起こしてしまった場合は、審査に落ちてしまうことがあるため注意してください。

4.住宅ローンの選び方

4-1.金利で選ぶ

住宅ローンの金利には、完全固定金利型と固定期間選択型と変動金利型があります。多少金利は高めでも完済まで返済額が変わらない安心感を重視したいのであれば完全固定金利型。低金利のメリットを生かして、できるだけ繰り上げ返済をして元本を減らしたいと考えるなら固定期間選択型と変動金利型を選ぶと良いでしょう。

4-2.支払い総額で選ぶ

住宅ローンには保証料や事務手数料、繰り上げ返済手数料などの諸費用も必要です。住宅ローンを選ぶ時は月々の支払い額だけでなく、諸費用も含めた総額を確認して選ぶようにしましょう。

4-3.利便性や特典で選ぶ

住宅ローンの相談や手続き、また契約後の借り換えの相談をしやすいかどうかも選ぶ時に大切なポイントです。銀行の中には住宅ローンの契約者向けの特典も用意しているところも多いので事前に確認しておきましょう。

5.まとめ

住宅ローンの手続きには時間や労力が思っている以上にかかってしまいます。もし住宅購入を考えているなら、物件探しと合わせて住宅ローンのリサーチも一緒に始めましょう。