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中古マンション選びの築年数は何年が限界なの?購入前のチェックポイント解説!

中古マンション選びの築年数は何年が限界なの?購入前のチェックポイント解説!

「中古マンションは何年住めるの?」「コンクリートの限界はどのくらい?」など、中古マンションの購入を検討している方は、購入する物件に何年住めるのか心配な方も多いはず。

コンクリートはもともと、非常に耐久性の高い素材です。

適切にメンテナンスしている物件であれば、何十年も住み続けることができます。

 

記事では、コンクリート造りの中古マンションの寿命について詳しく解説。

コスパの良い物件を手にいれる目安となる築年数と失敗しない選び方もご紹介しているので、ぜひ参考にして、理想のマイホームを手に入れてください。

 

 

マンションの築年数の限界は何年?

マンションの築年数の限界についてはいくつかの考え方があり、素材そのものや減価償却から考えるなど、味方によって耐用年数が異なります。

 

そこで、目安としてマンションの限界は「築30年以上」と考えておきましょう。

 

この「築30年」は建物の評価価値が変わるポイントであることに加え、近年の建て替え状況などからひとつの目安になる数字です。

 

国土交通省が2019年5月に更新した「築後30、40、50年超の分譲マンション数」では、築30年超のマンション数の推移が示されています。

現在30年を超えるマンション数は全マンションの2割超ですが、今後20年でさらに2倍以上増える見込みです。

 

ここからは、マンションの築年数の限界を決める3つのポイントについてより詳しく解説します。

素材の寿命

マンションの物理的な寿命を決める大きな要素となるのが「コンクリート」です。

コンクリートは、砂や砂利、水などをセメントで固めたもの。素材に使われた原料や配合、環境によって耐久性が異なります。

 

ポイントは次のとおりです。

・コンクリートの寿命は100年以上

・高度経済成長期のマンションの寿命は築50年〜100年

・海沿いに立つマンションの寿命は築50年程度

 

一般的な条件下で建てられたコンクリートマンションの寿命は、築100年以上。国土交通省の「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」によると、物理的なコンクリート造のマンションの寿命として築117年、鉄筋入りコンクリート単体で見た寿命を120年と示しています。

 

一方で、高度経済成長期(1950年代〜1970年代)に造られたマンションの中には、コンクリートの質が低い建物が存在し、「悪条件の物件で築50年程度」が目安とされています。

当時は、マンションや高層ビルの建築ラッシュによる資材不足から、通常使用される川の砂利ではなく塩分を含む砂利が使用されたケースなどがあり、コンクリートの寿命が短い建物があるので注意が必要です。

 

また、海沿いに立つコンクリートマンションにも注意したいところ。

潮風に乗って飛んでくる塩分がコンクリート内部に浸透し、鉄筋の腐食を進めることが「第3節 社会インフラの維持管理をめぐる状況」で指摘されています。

そのため、海岸部に建つなど塩の影響を受けやすい悪条件のマンションは、築50年ほどが目安です。

 

国や金融機関が定める寿命

次に、国や金融機関が定める中古マンションの寿命は「築47年」です。

これは、住宅ローンの審査基準や確定申告などに用いられる、減価償却の期間によって決められています。

詳しくは、財務省の「減価償却資産の耐用年数表〈抜粋〉」から確認できます。

 

コンクリートの寿命との間に大きな乖離がありますが、これは減価償却を決める基となるコンクリートの耐用年数が、過去のコンクリートの質から計算されたもので低く見積もられているためです。

 

問題は、減価償却が過ぎると資産上の価値が無くなるため、保守にかける費用を掛けずに、大規模修繕を行わないマンションが増える可能性があること。

これまでの修繕実績などから、今後も修繕を続ける優良な物件かどうかチェックが必要です。

 

今後、数十年で築50年を超えるマンションが大幅に増えていくことから、多くの物件がこうした問題に陥る前に、財務省や金融機関が基準の見直しや、そもそも建物について減価償却の考え方が適当かといった議論を進めるかどうか、注目されます。

 

管理不備による寿命

普段の管理状況も、建物全体の寿命に大きな影響を与えます。目安としては、「築30年以上で1回以上大規模修繕工事の記録があるか」チェックしましょう。

管理が行き届いていない、管理不備に陥っているマンションは老朽化が進行しやすいので、中古マンションを購入する場合は大規模修繕の記録の確認が必要です。

 

国土交通省では、大規模修繕工事の目安として12年周期で行うことを「長期修繕計画作成ガイドライン」で示しています。

実際には、普段から十分メンテナンスが行われているマンションは20年ごとに大規模修繕を行えば十分など、12年では短すぎるという指摘もあります。

 

ただ、築30年を迎えて外壁や構造体のメンテナンスを行っていない建物は、何らかの問題を抱え修繕が行われていない可能性があり注意が必要です。

 

 

中古マンションを購入するときのチェックポイント5つ

築年数が古いマンションほど、建物や設備の至るところが消耗し不備が発生します。

その都度適切に対応してきたマンションは、損傷が周囲に広がらず、長く安心して住むことが可能です。

 

こうした維持管理が行き届いているマンションは、売りに出したときに築年数が古くても高値で売却できることが多いというメリットがあります。

中古マンションの購入を考えている方は、ご紹介するチェックポイントを参考に、不安を持たずに住める物件を見つけましょう。

 

築年数と相場の関係

築年数が経過するほど中古マンションの相場が下がっていきます。

物件の価格は、立地条件や管理状況、経済動向などで変動するため、購入を検討している物件と近い条件のマンションと比較することで、割高か割安かを測ることができます。

 

欲しい中古マンションに近い周辺の物件を見つけられれば、価格の傾向が徐々に見えてきます。

加えて、価格の交渉にも利用できることもあり、少しでも安く購入するためにも情報収集は念入りに行いましょう。

 

住宅ローンが組めるか

中古マンションの購入時に、多くの方が住宅ローンを利用しています。

住宅ローンが受けられるかどうか、融資金額はいくら下りるかについて中古マンションの場合、資産価値が影響する点に注意が必要です。

 

新築マンションであればあまり意識することはありませんが、中古マンションは物件に担保価値があるか厳しくチェックされます。

立地条件に加え、築25年以上の物件は耐震基準適合証明を受けているかどうかが重要です。

 

耐震基準適合証明を取得しているかどうかについては、あらかじめ不動産業者に確認しておきましょう。

 

立地条件

築年数が古い中古マンションほど、立地条件が大きく価格に影響します。築年数が古くなると建物自体の価値は下がっていきますが、利便性の高い土地に建っているマンションは需要があり土地の価値も高いため、資産価値を維持しやすい傾向があります。

 

目安としては、駅から徒歩10分以内の場所は、利便性が高く人気です。

加えて、話題のエリア内かどうかも大きなポイントです。

「住みたい土地ベスト…」や「子育て人気のエリア…」といった不動産のランキングなどに名前が挙がるエリアは、価格が下がりにくい傾向があります。

 

地方の場合は、新幹線が停まる駅が近いかどうか、市街地かどうかが大きく影響します。

 

管理組合は機能しているか

マンションの管理組合がきちんと機能していないと、資産価値が下がるばかりか建物の寿命も短くなることがあります。

物件の管理状況を判断するには、修繕履歴を確認するのがおすすめです。

 

一般的に、多くのマンションでは管理組合によって修繕履歴が保管されています。

定期的に行う修復履歴から大規模な修繕履歴まで、築年数が古いほど多くの記録が残っているはず。

そこで、記録から注意して確認したいポイントは次のとおりです。

 

・水回りの補修

・耐震関係の補修

・外壁補修

・共有部分の補修(エレベーター、階段、玄関ホールなど)

 

これらの補修履歴がきちんと残っているか、定期的に行われているかを確認することで、今後のマンションがしっかり管理されていくかどうかまで、ある程度見極めることができます。

建て替え計画の有無

築30年を迎えると、建て替えについての計画や話し合いを行うケースが増えてくるので、こうした話が出ているかどうか確認が必要です。

定期的なメンテナンスなどをしっかり行っている物件であっても、立地条件や地震などの影響で耐用年数が短くなっているケースも考えられます。

 

マンションの建て替えには住民の4/5以上の賛成が必要であるため、まだ十分耐久性がある建物でも、早めに話し合いが始まるのが一般的です。

計画から議決まで早くて10年、中には20年以上掛かることもあるといわれます。

 

さらに、区分投資など投資用物件と一般の入居者が同居するマンションでは、意見がまとまりづらいため注意が必要です。

住民が大規模修繕工事を求めて発議しても、投資対象として購入している人にとっては利回りが下がると拒否するケースなどがあるためです。

 

加えて、区分投資のオーナーに外国人投資家などが含まれている場合は、意見調整がより難しくなるので、建て替え計画の有無と入居者の顔ぶれは確認しておきましょう。

 

 

築30年の中古マンションはコスパがいい

コスパの良い中古マンションを手に入れたいなら、「築30年」の物件がおすすめです。

マンションの資産価値は、一般的に新築時から築25年あたりにかけて大きく下落します。

 

築25年を過ぎると価格が下がりにくくなり、将来売却したときにほとんど値崩れせずに売れることもあります。

築30年を過ぎた物件は、安定した資産として購入できるのが大きなメリットです。

 

加えて、立地条件が良い物件であれば、将来建て替えにより同条件のマンションより安く新築マンションに住める可能性があります。

子どもや孫など、将来継ぐ人がいるという方にもおすすめです。

 

加えて、上の「マンションの築年数の限界は何年?」でもご紹介したとおり、国土交通省は今後、築30年超えのマンションが倍増すると発表しています。

売りに出される中古マンションが増えることで、より低価格の物件が増えてくるかもしれません。

 

これから中古マンションの購入を検討している方は、築30年超えの中古マンションをチェックしておきましょう。

 

 

安定した資産価値が中古マンションの魅力

中古マンションの購入というと、マンションがあと何年保つのか不安な方も多いはず。

過去に30年ほどで建て替えたマンションもありましたが、現在はコンクリートの質も上がっており、30年から50年を超えて安心して住めるマンションも増えています。

加えて、国土交通省によると、今後築年数の古いマンションの数が倍増するそうです。

記事を参考に、物件選びのポイントを押さえつつ、長く住めるコスパの良い中古マンションを探してみてはいかがでしょうか。

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