住まいのお役立ち情報

近年、手が出しやすい価格の中古マンションが増えています。

金利負担を軽減できる住宅ローン控除は、中古マンション購入にも適用できることをご存知でしょうか？

さらに2019年10月以降は「次世代住宅ポイント制度」も始まるなど、さらに受け取れる金額が増えているので、購入を検討されている方は、忘れずにチェックしておきましょう。

本記事では、住宅ローン控除の仕組みと必要な手続き、次世代住宅ポイント制度まで詳しく解説しています。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

住宅ローン控除とは？

はじめに、住宅ローン控除、正式には「住宅借入金等特別控除」という制度について簡単にご説明します。

住宅ローン控除は、マンション・戸建てを取得するときに、住宅ローンを利用する方向けに作られた、金利負担を軽減するための制度のことです。

一定の条件を満たした方は、最大で10年総額400万円が所得額から控除されます。

対象者は、住宅ローンを申し込んだ名義人です。

年に1回、最大で40万円が還付金として口座に振り込まれる、各種減税制度の中でも多くの控除が受けられる制度ですので、ぜひ積極的に活用してくださいね。

また、2019年10月の消費税が10％に増税されることに伴い、2019年10月1日〜2020年12月31日までに入居した場合、控除期間が3年延長され控除額も最大500万円に引き上げられている点も要チェックです。

ローン控除の適用条件とは？

住宅ローンを受けるためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。

制度の全文は国税庁の「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」で確認することができますが、仕組みがやや複雑ですので、主な適用条件を抜粋してご紹介するので参考にしてみてください。

住宅ローン控除の適用条件は、主に次の4つに分けられます。

・所得の条件

・住宅ローンの条件

・住宅の条件

・入居の条件

基本的に毎年確定申告を行う必要がありますが、会社員の場合は初回の確定申告以降は、住宅ローン年末残高証明書を会社に提出することで、手続きを会社側が代行してくれるケースが多いです。

ここからは、適用条件について項目別に詳しくご紹介します。

控除を受けるためには、その年の合計所得金額が3,000万円以下である必要があります。

仮に、初回の確定申告時のみ条件をクリアしても、翌年以降、所得が3,000万円を上回っていた年度は還付金が貰えないため注意が必要です。

また、本制度は申請者本人の所得金額で判断されるため、妻を含む生計を同一にする家族の所得は含まない点もポイントになります。

取得条件については、会社員や自営業の方を含む、多くの方が条件を満たしているといえそうです。

住宅ローンと費用にも、いくつかの条件が設けられています。

適用対象となる借入先は、独立行政法人住宅金融支援機構（フラット35など）、銀行、労働金庫、公務員共済組合、信用組合や農協、地方公共団体、勤務先（年利1％以上に限る）などです。

いずれも、返済期間が10年以上のものに限られます。

加えて、借入金が新築もしくは増改築等に利用されていること、居住を開始した前後2年を含む5年の間に、3000万円特別控除といった特例を受けていないことも条件となります。

住宅ローンの対象となる住宅の条件は、床面積（登記簿面積）が50平米以上の建物です。

店舗兼住宅としての利用も可能ですが、床面積の1／2以上が居住用スペースとなっていることが条件となります。

中古物件については、さらに細かい条件がありますので、後ほどご紹介いたします。

住宅を取得してから、6ヶ月以内に入居してその年の12月31日まで住んでいることが、入居の条件です。

10年間控除を受けたいなら、その間継続して住み続ける必要があります。

ちなみに、近年は共働きの家庭などを中心に、夫婦名義で住宅ローンを組むケース（ペアローン・連帯債務など）も増えていますが、この場合住宅ローン控除も2名それぞれ申請することが可能です。

控除額については、夫婦の借り入れ比率に応じて決定されるため、上限は1人分の控除額の上限である500万円以内となります。

中古物件の住宅ローン控除には、さらに細かい規定があります。

中古マンションの購入を検討している方は、購入予定の物件が対象に含まれるのか、確認が必要です。

いくつかある条件の中でも申請時に問題となるのが、耐震性要件について。

次の項目いずれかに適合しているか、確認してみましょう。

1.築25年以内の耐火構造の建物

2.築20年以内の耐火構造以外の建物

3.いずれも該当しない場合、一定の耐震基準をクリアする建物

このうち、3の一定の耐震基準については、耐震基準適合証明書や既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）、もしくは既存住宅売買瑕疵保険への加入などによって、耐震基準を満たすことを証明できる必要があります。

また、生計を同一にする親族、特別な関係の方からの取得や贈与は、住宅ローン控除を受けることができません。

いくら控除できるのか？

ここからは、実際にいくら住宅ローン控除が受け取れるのか、次の例からご紹介します。

家族：妻・子ども1人

入居年月：2019年10月〜

借入額：2500万円

借入金利：1.248（固定35年ローン）

返済期間：35年

家族：妻・子ども2人

入居年月：2019年10月〜

借入額：3500万円

借入金利：1.248（固定35年ローン）

返済期間：35年

広く住宅ローンを利用される方の条件について、2つのパターンに分けて設定しました。

住宅ローン控除は、借り入れ額や扶養家族の有無、年収などによって、控除額が異なります。

それでは早速、シミュレーション結果を見ていきましょう。

シミュレーション結果を見てわかるとおり、満額には程遠いと感じた方も多いと思います。制度の上限である500万円を受け取るためには、借り入れ額が5000万円ほど必要です。

ただ、総額で見ると結構な金額となるので、ぜひ忘れずに申請を行うようにしましょう。

借り入れの条件によっては、より多くの還付金が受け取れるケースもあるので、借り入れ額などが分かる方は、「価格ドットコム」の「住宅ローン控除（減税）シミュレーション」などを利用して、いくら受け取れるか確認してみるのもおすすめです。

ローン控除を受けるための手続き・流れ

住宅ローン控除を受けるための大まかな流れは次のとおりです。

1.住宅の購入・取得

2.引っ越し・入居（取得から6ヶ月以内）

3.確定申告（取得後2年目以降）

4.申請書類の入手・作成（確定申告後、税務署から届いたものを利用）

住宅ローン控除は、新築・中古物件の取得後、2年目以降から申請が可能です。

そのため、まずは新居に引っ越して落ち着いてから申請の準備を進めていきましょう。

申請に必要となる書類は次の2種類です。

・給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書

・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書は、一般的に「住宅ローン控除申告書」と呼ばれるものです。

住宅の取得後2年目以降に、住宅ローン控除を受けるための確定申告を行うと、税務署から適用期間分まとめて郵送されてきます。

住宅ローン控除申告書には、用紙の下部に自身が確定申告した内容があらかじめ印字されているため、万が一紛失した場合には、税務署に届け出て再交付を受ける必要があるので注意しましょう。

再交付は必要な資料を入手し、税務署もしくは郵送で手続きを行います。

詳しくは、国税庁の「［手続名］年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除関係書類の交付申請手続」を確認してください。

2つ目の「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は住宅ローンを利用している金融機関等から毎年送られてきます。

金融機関によって、書類の名前が異なるので、注意しましょう。

これら2つの書類に必要事項を記入・郵送することで、その年の手続きは完了となります。

住宅ローン控除のポイント

住宅ローン控除を受けるために知っておきたいポイントについて、もう一度おさらいしておきましょう。

特に間違えやすい4つの条件について解説します。

新築・中古マンションなどの取得日から、6ヶ月以内に住み始める必要があります。

そこから年末まで居住しないと対象とならない点に注意が必要です。

居住日の確認は、住民票の移動日で判断するので、役所で住民票を移す手続きを忘れずに行いましょう。

万が一、住民票の手続きが遅れてしまった場合は、公共料金の支払明細書で証明することも可能です。

新築物件と中古物件ともに、住宅ローンの返済期間が10年以上あるものが、住宅ローン控除の対象です。

住宅取得のために借り入れた、返済期間10年以上の土地ローンも対象となります。

住宅ローン控除の借り入れ先は、金融機関もしくは勤務先などが対象で、いずれも0.2％以上の金利で借りるものが対象です。

注意したいのが、勤務先等で利用できることもある利子補給。

支払い負担が軽くなる嬉しい制度ですが、住宅ローン控除の対象になるためには、利子補給額を控除した後の利息が年0.2％以上である必要があります。

床面積が合計50㎡以上となる住宅が、住宅ローン控除の対象です。

判断に使われるのは、不動産登記簿に記載されている床面積です。

パンフレットなどで記載される床面積は、壁の中心まで含めた壁芯面積で算出している場合があります。

登記簿では、壁の内側（使用できる面積）までが対象です。

さらに、マンションなどの共有部分は床面積に含まれないため、専有部分の床面積が対象になります。

住宅ローン控除の注意点

ここからは、住宅ローン控除を受けられないケースをいくつかご紹介します。

次にご紹介するケースにひとつでも当てはまる場合は、対象外となるため注意しましょう。

2019年8月以降、大きな問題となっているフラット35不正（※）も住宅ローン控除の対象外となります。

（※）長期固定金利のフラット35は居住専用のローンだが、居住用と偽って投資目的で借り入れを行っていた問題。

住宅ローン控除の対象外となるケース（一例）

・申請者が別の住宅に住んでいるケース

・別居・セカンドハウス・賃貸・投資目的の住宅

・親や家族のための住宅

・親や家族からの借り入れ

・贈与、同一生計親族から取得した住宅

・入居した前後2年ずつの間に、「長期譲渡所得の課税特例」の適用を受けている

・繰り上げ返済で、返済期間が10年を切った場合

・日本で納税すべき所得がない人

その他使える補助金

住宅ローン控除とあわせて活用したい補助金を2つご紹介します。

上手に制度を活用することで、ローンの負担を減らすことができますよ。

すまい給付金は、消費税率引き上げに伴い住宅購入の負担を軽くするために作られた制度です。

給付額は収入に応じて変わり、最大30万円となります。

収入の基準となるのは、個人住民税の課税証明書です。

自分がいくら貰えるか知りたい方は先ほどご紹介した、「価格ドットコム」の「住宅ローン控除（減税）シミュレーション」を利用することで、すぐに確認することができますよ。

また、消費税率が10％に引き上げられることから、2019年10月以降、最大50万円に引き上げられます。

期間は、2021年12月までの期間限定です。

住宅ローン減税とふるさと納税は、併用することが可能です。

ふるさと納税は控除を受ける際に、確定申告とワンストップ特例制度の2つの方法があり、ワンスットップ特例制度を利用することで、ふるさと納税の控除額を全額利用できます。

住宅ローンとふるさと納税の併用で、実際いくらまでふるさと納税を利用できるかについて知りたい方は、「さとふるぷらす」の「ふるさと納税 控除の目安と限度額の計算方法」で諸条件を入力し確かめてみましょう。

中古マンションを購入する方は、合わせて内装や水回りのリフォームを行う方も多いはず。

そこで、住宅ローン控除に加えて「次世代住宅ポイント制度」を活用すると、さらに助成金を受けることができるので、ぜひチェックしておきましょう。

同制度は、リフォームやリノベーションなど一定の条件を満たす住宅において、付与されたポイントを利用し各種商品と交換できるという制度です。

リフォームで最大30万円相当、新築住宅で35万円相当のポイントが得られます。適用となるのは、消費税が増税となる2019年10月以降です。

詳しくは、国土交通省の「次世代住宅ポイント制度」をチェックしてみましょう。

住宅ローン控除と次世代住宅ポイント制度を活用しよう

ここまで、住宅ローン控除の仕組みについて詳しく解説しました。

適用条件の確認から申請まで、自身で進める必要があり、やや面倒と感じた方も多いでしょう。

ただ、各種補助金制度の中では、非常に大きな還付金が受け取れる制度となっているので、本記事なども活用しながら、ぜひしっかり制度を理解して申請を忘れずに行ってくださいね。

加えて、最後にご紹介した「次世代住宅ポイント制度」は、消費増税に伴う制度として、新たに2019年10月以降に適用される制度となっています。

こちらも数十万円分のポイントが付与される制度ですので、中古マンションや新築の購入時には、忘れずにチェックしておきましょう。