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住まいのお役立ち情報

中古住宅を購入する時の3つの注意点〜物件探し・契約書・費用〜

数多くある中古物件の中から、良い物件を探すのは難しいと感じる方が多いのではないでしょうか。

中古の一戸建ての購入を考えている方は「探し方・契約書・費用」に注意することで、理想的な物件を探しやすくなるはずです。

本記事では、中古住宅選びの際に気を付けたいポイントと、中古住宅のメリット・デメリットについて、詳しく解説しています。

記事を活用しながら、ぜひご自身にぴったりの物件を見つけてくださいね。

 

 

中古物件探し3つのポイント「探し方・契約書・費用」

はじめに、中古の一戸建ての定義についてご紹介します。

人気が高い住宅ローンのひとつ「フラット35」では、中古住宅の定義について、次のように解説しています。

“築後年数が2年を超えている住宅または既に人が住んだことがある住宅”

参照:https://www.flat35.com/faq/faq_601-2.html

仮に建築後だれも住んでいなくても、築2年以上経つと中古住宅と判断されるのです。

そのため、建て売り用として作られた住宅などで、売れ残ったものはほとんど新品のまま価格だけが下がることになります。

こうした情報を知っておくと、中古物件探しで良い物件に出会える確率が上がるかもしれません。

そこで、ここからは中古物件探しのポイントを「探し方・契約書・費用」の3つに分けて、詳しく解説していきます。

 

ポイント1.中古物件探しのコツ

不動産関係ではない仕事をしている方にとって、物件探しが最も難しいものですよね。

そこで、まずは中古物件探しで大切なポイントをご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

いい担当者に出会えるか

新築・中古問わず、良い不動産物件を見つけるためには、「信頼できる担当者」との出会いが大切です。

物件情報はチラシ広告やwebサイトに乗っていない物件も多いため、家探しをしているエリアに精通した担当者の情報が重要になります。

担当者と話が合ったり感性が近ければ、より理想的な物件を紹介してくれるかもしれません。

人との出会いですので運ともいえますが、良い担当者が見つかるまで複数の不動産業者を回ってみるのもひとつの方法です。

ただし、どの担当者も、最後は購入希望者に家を買って欲しいと考えています。

どこかで必ず営業になるわけですが、親身になって「買うべき」「止めたほうが良い」といったアドバイスをくれるような担当者に出会えると理想ですね。

必ず複数の物件を見て見ること

「築3年以内の物件のみ」「駅徒歩5分以内の中古物件がいい」など、中古物件探しでこだわるポイントは人それぞれです。

物件探しの最初の頃は、こうした条件にあまり縛られすぎずに探してみることをおすすめします。

普段から不動産に関わっている人でもなければ、条件を絞りすぎるあまり理想的な物件を見逃している可能性があるためです。

購入価格が高い不動産物件は、すぐに売り切れることはあまりないので、じっくり探してみてください。

たくさんの物件を見ていくうちに、自分にとって大切なポイントが見えてくるケースも多いです。

中古物件を購入した多くの方は、数年から数十年住み続けることが多いと思います。

購入後に後悔位することがないよう、時間を書けて複数の物件を見て回りましょう。

妻や家族と一緒に内覧する

中古物件探しをする方の多くは、既婚者や子どもが生まれた家庭ではないでしょうか。

こうした一緒に住むパートナーや家族がいる場合は、できるだけ一緒に見に行くことをおすすめします。

理由は、お互いにとって理想的な物件が見つかりやすいだけでなく、住まい方を共有するきっかけにもなるためです。

また、一人暮らし用の中古物件を探す際も、家族や仲の良い友人など、誰かと一緒に内覧したほうがいいでしょう。

内覧時には気付かなかった、欠点や不備を見つけて貰えるかもしれません。

パートナーや家族と理想的な家庭を作っていくうえでも、ぜひ家族みんなで話し合いながら物件探しを進めてくださいね。

ポイント2.契約書や書類のチェック

中古物件を購入する際には、たくさんの契約書や書類に目を通す必要があります。

非常に面倒な作業ですが、なにかトラブルがあった場合は、余計面倒なことになりかねません。

そのため、できるだけ全ての書類に目を通すようにしておきましょう。

 

記載された情報は正しいか

建物に関する情報はできるだけコピーなどで手元に貰い、内容をよくチェックしておきましょう。

その際、内覧時に見た内容と、書類に書かれた過去の修復歴や現在の不具合などを、照らし合わせてみてください。

もし、何かおかしいな?と感じたことがあれば、すぐに担当者に確認してもらってください。

土地情報については、地方自治体のデータなどを参考にして、地盤の硬さや水害の危険性、土砂崩れなどは大丈夫か、などをチェックしておくと安心です。

こうした土地情報をインターネットで探すときは下記のリンクを参考にしてみてください。

【災害リスクを簡単に調べられるwebサイト】

地盤情報:国土地盤情報検索サイト「KuniJiban

水害・津波・土砂災害情報:国土交通省の「ハザードマップポータルサイト

重要事項は読み飛ばさない

不動産の売買では、契約時に重要事項説明書と呼ばれる書類を担当者と読み合わせながら説明を受けるはずです。

重要事項といっても書類のボリュームはけっこうあるので、一度に説明を受けてもよくわからない方はほとんどだと思います。

中古物件の購入において、売主が買主に対して負う責任(瑕疵(かし)担保責任)に関わるものですので、しっかりチェックしておく必要があります。

重要なポイントを聞き逃さないようにするためにも、あらかじめ書類をもらっておき、一読しておくようにしましょう。

すると、分からない単語や難しい言い回しが出てきたときに、インターネットなどを利用して調べておくことができます。

建物に不備はないか

「ホームインスペクション」という仕組みをご存知でしょうか。

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅のプロであるホームインスペクター(住宅診断士)が第三者の視点から、住宅の欠陥・修繕すべき場所・費用の目安などを調査して、購入希望者にアドバイスを行う業務のことです。

住宅の内部構造や欠陥の有無などは専門家でないと分からない点が多いため、安心できる物件を購入するためにもホームインスペクションを行うことをおすすめします。

不動産仲介業者によってあらかじめ実施している場合もありますが、できればご自身でホームインスペクターへ依頼したほうが安心ですよ。

ホームインスペクターはインターネットで調べればすぐに見つかるので、購入希望の物件が決まったらぜひ検討してみてください。

 

 

ポイント3.購入金額は適切か?

「購入金額が自分にとって適切か」「物件価格は適正なのか」は、一般の人にはなかなか分からないものです。

不動産の購入は金額が大きいため数十万や数百万円の違いが小さく見えてしまいがち。

マイホームを購入後に、トラブルにならないよう、慎重な判断が必要です。

住むために必要な総額を把握する

中古物件の購入時は、新築の購入以上に総額を把握しておく必要があります。

中古の一戸建ては、外観や内装、場合によっては構造のリフォームが必要になるケースが多いです。

住宅本体の金額は新築住宅より安いものの、リフォーム内容によってはあまり変わらない金額になってしまうケースもあります。

仲介を依頼した不動産会社を通じてリフォームを行うことも多いため、担当者としっかり連携しリフォームの見積もりもしっかりチェックしておきましょう。

依頼した内容になっているか、設備のグレードは下がっていないかなどに注意が必要です。

水回りや給湯器など、使用期限が迫っているものがないかも、合わせて確認してください。

周辺の物件と比較してみる

不動産物件の価格は、土地・建物の広さや駅からの距離、築年数、構造などにより異なります。

周囲の物件情報は、物件価格の目安を測るうえで活用できます。

不動産情報サイトやピックアップした物件情報と比較してみて、希望する物件が適切な金額かどうか確認しておきましょう。

良い物件が見つかると、物件価格などの大切なことに意識が向かなくなるケースがあることに注意してください。

周囲の物件よりも明らかに高い場合などは、交渉の余地があるかもしれません。

価格に納得できないときは、担当者を通じて物件価格の交渉を行うことができます。

借り入れ金額は適切か

借り入れ金額はできるだけ少ないほうが、後の支払いが楽になります。

たった数十万円の違いでも、一月に支払う金額を比べると、結構差がつくのでよく検討が必要です。

そのため、担当者やファイナンシャルプランナー(FP)、などの意見を活用し、購入後に生活に困らないようにしたいところ。

その金額が自分にとって適正かどうか、払っていけるのかについて、念入りにチェックする必要があります。

 

 

中古物件を購入するメリット・デメリット

中古物件には新築物件にはない魅力が多くあります。

その反面、気をつけたいポイントもいくつかあるので、ここからはメリット・デメリットとしいて、それぞれのポイントを詳しく解説します。

 

中古物件のメリット

中古の一戸建てを購入するメリットは「立地が良い・お得感がある・確認できる」ことです。

中古物件が優れている点について、掘りさげて見ていきましょう。

いい立地の物件が多い

中古の一戸建ては、人気のエリアが注目される前から建っていたケースがあり、立地の良い物件も見つかります。

新築ではなかなか手に入らないようなお宝物件が見つかるケースもあるでしょう。

中古物件を探すのであれば「通勤に使う駅やバス停に近いところ」「スーパーが近くにある物件」など、立地条件にこだわって探してみるのもおすすめです。

立地の良い物件は、将来手放す際にも高く売却できるケースも多いですよ。

新築に比べお得感がある

新築住宅に比べ中古の一戸建ては、安く購入することができます。

ほとんど新築と変わらない未使用の築2年の物件でも、新築価格の10〜20%ほど安く購入可能です。

便利な都心部など一部を除いて、築年数が経つほど購入金額は下がっていくため、新築では手に入らなかったグレードの高い一戸建てが購入できる可能性も高まります。

隅々まで確認できる

中古一戸建ては、すでに建物が立っているため隅々までチェックできます。

図面上やモデルルームでイメージを膨らませて家づくりを進める、新築に比べて生活のイメージが湧きやすいのがメリットです。

外観や内装のチェックはもちろん、時間帯を変えて数回訪問することで、日当たりや周辺環境などをチェックできるので、ぜひ念入りに確認しておきましょう。

周りの住宅にはどんな人が住んでいるのか、騒音はないかなどは、最低限チェックしておくことをおすすめします。

 

 

中古物件のデメリット

中古の一戸建ては、メリットばかりではありません。

耐震性や住宅ローンの問題など、注意すべきポイントもあるので、一緒にひとつずつ確認していきましょう。

耐震性の問題

中古物件で一番注意したいのが、耐震性の問題です。

不動産業界では、建築技術の発展に伴って、求められる耐震性能が少しずつ引き上げられてきた歴史があります。

特に注意すべき住宅は、現行の「新耐震基準(新耐震)」が施行された1981年より前に建てられた一戸建てです。

1981年以降、大地震でも耐えられるレベルまで耐震基準が引き上げられたため、これより新しい建物は比較的安心です。

1981年以前に建てられた一戸建ては、現代の耐震性能を満たしていないことがあります。

こうした建物を修繕するためには多額の費用がかかるケースがあり、ホームインスペクショを行うなど事前によく確認が必要です。

維持費が高額になる場合も

築年数が経過した中古の一戸建ての場合、購入後のメンテナンス費用についても考慮する必要があります。

特に痛みやすい水回りはそのまま使うのか、最初に交換しておくのかよく検討しましょう。

外壁や壁紙にも耐用年数があり、家を長持ちさせるためにも、定期的な修繕や補修が欠かせません。

購入後の維持費を下げたい場合は、最初のリフォームで交換しておくか、築年数の浅い物件を選ぶ必要があります。

住宅ローンが組めないケースがある

木造一戸建ての場合、築年数が20年を超えると住宅ローンが組めない可能性があるので注意しましょう。

中古物件の住宅ローンは、耐震性能など、築年数以外にも一定の条件を満たす必要があります。

古い物件を住宅ローンで購入するときは、住宅ローンが適用できるかどうか、あらかじめ金融機関などに確認しておくと安心です。

 

お手頃な中古物件が増えている今がチャンスかも

本記事では、中古の一戸建てを購入するためのポイントと一戸建てと比較してどこが優れているのかをご説明しました。

中古物件は、新築では手に入らないような価格や立地など、ワンランク上の住宅を手に入れるチャンスも多いです。

さらに、近年は中古物件の数が増え、価格競争が激しくなっている地域も増えてきました。

購入を希望する方にとっては、手頃で好条件の物件を手に入れるチャンスといえます。

ぜひ本記事を活用して、ご自身にとってより良い中古物件を見つけてください。