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【まとめ】マイホームの売却にかかる税金の特例と控除

【まとめ】マイホームの売却にかかる税金の特例と控除

マイホームは購入時と同様に売却時にも税金が発生します。

加えて仲介手数料などが経費として発生する点も注意が必要です。

その他にもマイホームの保有期間や大きさなどによっても変わってくるため、税金の計算はむずかしいと感じる方が多いはず。

そこで今回は、マイホーム売却にかかる税金の種類やおおまかな計算方法についてご紹介します。

 

 

マイホーム売却時には税金がかかる

通常、マイホーム売却時には「印紙税・登録免許税・譲渡所得税(所得税・住民税)」の4種類の税金が発生します。

不動産を購入するときと同様に、税金と仲介手数料などを加えた金額がマイホーム売却時の経費です。

税金の金額は、売却するマイホームの面積や建物の条件によって計算が異なります。

売却タイミングによっても税額が変わることも覚えておきましょう。

 

 

マイホーム売却の税金を確認する流れ

マイホームの売却にかかる税金を調べる際は、次の手順で進めることでスムーズに税金額を計算できます。

 

1.   譲渡予定のマイホームは住宅用の建物であることを確認

2.   マイホームの所有期間を調べる

3.   売却(予定)額をもとに印紙税の計算を行う

4.   譲渡所得の計算を行う

5.   3,000万円特別控除を適用した金額で税金を計算する

 

 

譲渡所得の計算方法

マイホーム売却時に発生する4種類の税金ごとに、税額が決まる条件を見ていきます。

自宅の売却金額や目安などが分かっている方は、次にご紹介する計算式で目安を計算することが可能です。

 

印紙税

マイホームの売却時に必要となる不動産売買契約書には、印紙の貼り付けが必要です。

印紙の購入代金が、そのまま印紙税となります。

不動産売買契約書に記載された金額によって、必要となる印紙税額が異なります。

 

契約金額別の印紙税額

・500万~1,000万円以下:税額10,000円(軽減税額5,000円)

・1,000万~5,000万円以下:税額:20,000円(軽減税額10,000円)

・5,000万~1億円以下:税額60,000円(軽減税額30,000円)

・1億円~5億円以下:税額100,000円(軽減税額60,000円)

 

登録免許税

登録免許税は、マイホームの名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)の際に必要となる税金です。

登記の種類によって税率が異なり、登録名義から名前や住所が変わっていたりローンの抵当相を抹消するのに登録免許税が発生します。

 

譲渡所得税(所得税、住民税)

マイホームの売却で利益が発生した場合は、譲渡所得税が発生します。

それに加え、平成23年以降の25年間は復興特別所得税も加算される点に注意が必要です。

譲渡所得額は次の計算式から求めることができます。

 

・譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

・課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

 

譲渡所得から、所有期間に応じ減価償却を行い、マイホームの特別控除(3,000万円)を差し引いた額が課税対象となります。

また、所得税(住民税)は譲渡所得額に応じて決まりますが、譲渡するまでのマイホームの保有期間に応じて税率が異なります。

保有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年超なら「長期譲渡所得」という扱いに分類されます。

短期譲渡所得:所得税率30.63%、住民税率9%

長期譲渡所得:所得税率15.315%、住民税率5%

(※)上記の税率には、復興特別所得税が上乗せされています。

 

不動産売却時に損失が出た場合

例えば、リーマンショックなどの不動産に関する大きな不況などが来た場合、購入金額を売却金額が上回るケースがあります。

もし不動産売却に伴って損失が発生した場合、その年の給与所得と事業所得、その他の所得から差し引きする「損益通算」が可能です。

損失が大きくその年の所得から控除しきれない場合には、「繰越控除」を譲渡の年の翌年以後3年内であれば申請ができます。

不動産売却に伴って譲渡損失が発生する方も増えていますので、ぜひ覚えておきましょう。

 

 

マイホームの売却時に控除・特例制度が使えないケース

各種特別控除や特例を受ける際には、一定の要件を満たしている必要があるため注意が必要です。

加えて、それぞれの控除は併用できないケースも多いため、控除の利用を検討されている方は、制度について専門家に意見を聞くことをおすすめします。

例えば、3,000万円の特別控除は居住用財産の買換え特例との併用はできない、住宅ローン控除と3,000万円特別控除もしくは居住用財産の買換え特例の併用はできないといったものが有名です。

 

 

消費税は発生するか

そもそも不動産売買における消費税は、相手が課税事業者かどうかで判断します。

そのため、個人間の売買の場合は非課税、不動産会社などの仲介事業者を挟んでの取引には消費税が発生します。

ただし、居住している住宅の売買には消費税が発生しません。

土地の売買については、土地は消費の対象とはされないため、個人・事業者ともに非課税です。

 

上記をまとめると、

・個人間の住宅の売買:非課税

・賃貸借を目的とした建物(賃貸アパートなど)の売買:課税対象

・事業者(不動産会社等)の物件売買:課税対象

・土地の売買:非課税

・土地に含まれる庭木や塀など:非課税

・登記免許税、印紙税等の税金:非課税

 

 

マイホーム売却時にかかる税金まとめ

マイホームの売却時にかかる税金は、売却額と保有期間が5年以内かそれ以上か、に応じて大きく変わる点に注意が必要です。

そのため、保有期間が短いうちに売却を検討している方は注意してください。

売却時に損失が発生する方は、損益通算をすることも忘れないようにしましょう。

マイホームの状況に応じて各種控除が利用できますが、併用できないケースもあるため税理士や不動産会社などに相談した上で、申請することをおすすめします。消費税については、個人間の売買は課税対象、事業者を挟んだ取引や土地や庭木などは非課税です。

マイホームの売買は、金額が高いため課税・非課税の違いで、大きな違いが生まれます。

不動産の売買を検討されている方は、本記事などを参考にしていただき、税金についてしっかり調べておきましょう。

 

 

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