土地の売却や購入を考えている方は、売買の際に仲介手数料が発生することはご存知でしょうか。
法律で料率の上限が決まってはいますが、取引金額自体が大きいため、仲介手数料は数十万円に上ることが一般的です。
そこで今回は、土地や建物の売買の際に不動産業者に支払う、仲介手数料について詳しく解説していきます。計算方法や値引きの有無などの情報もご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
土地売買の仲介手数料はいくら？相場と法律の上限額
土地売買を行うときは、不動産業者に依頼し、価格設定や購入希望者の募集、契約条件の調整、引き渡しや金銭の契約を代行してもらうのが一般的です。
不動産取引を専門とするプロの手を借りることで、購入希望者との取引を円滑に安心して進めることができます。
土地の購入希望者との契約がまとまると、仲介を担当した不動産業者には仲介手数料を支払います。
仲介を行う不動産業者は1社とは限らず、売り買いそれぞれ2社以上の業者が仲介を行う、共同仲介という形もあります。
例えば、インターネットで他社が扱う土地を紹介し、売買を仲介するといったケースです。
この場合、仲介した業者ごとに仲介手数料が発生します。
不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって手数料の上限が決められています。
この手数料はあくまで法律上の上限額であり、これより安い金額で仲介してくれる業者もあります。
また、仲介手数料は成功報酬となっており、基本的に契約が成立しなければ支払う必要はありません。
土地売買の仲介手数料は、次のような計算式で求めることが可能です。
（200万円以下の仲介手数料）＋（200万円〜400万円の部分）＋（400万円超の部分）＝ 仲介手数料
例えば、土地売却額が2,000万だった場合は、次のように計算を行います。
※仲介手数料率は小数点以下、切り捨てで計算しています。
① 200万円以下の仲介手数料：200万円 × 5% + 消費税 = 11万円
② 200万円〜400万円の仲介手数料：200万円 × 4% + 消費税 = 8.8万円
③ 400万円超の仲介手数料：1600万円 × 3% + 消費税 = 52.8万円
①＋②＋③ =72.6万円
低廉な空き家（安い空き家）等の売買などで通常と比べて現地調査などの費用が発生する場合、空き家の売り主または交換をする者から受け取れる仲介手数料は、上記の上限額と現地調査などの費用を合計した額（ただし、上限は18万円＋消費税）までとなります。
仲介手数料については、事前に両者間で合意する必要があります。
仲介手数料に関して、次のような不適切な協議を行う不動産会社には注意しましょう。
何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで確認すべきです。不誠実な説明を受けた場合には、その不動産会社への依頼を再考する余地があります。
•上限額を超える手数料条件を提示する
•上限額をあたかも法律により一律で設定された手数料である、との説明を行う
•仲介手数料以外に発生する広告費等を当然に請求する
土地売買の仲介手数料には、購入希望者を探すための広告宣伝費用や人件費なども含まれています。
そのため、基本的に仲介手数料以外の支払いは発生しません。
ちなみに土地を購入する側の場合は、別途登記手続きに掛かる費用や固定資産税などが発生します。
不動産業者の仲介手数料の相場はいくらぐらいでしょうか。
一般財団法人 土地総合研究所がまとめた「不動産業についてのアンケート調査」によると、アンケートに応じた業者のうち8割超が法律の上限額で仲介手数料を設定していると回答しています。
アンケート結果を見る限り、どの業者に依頼しても仲介手数料は同額程度になる、と考えておいたほうが良いでしょう。
土地を売却する際に不動産業者に支払う手数料は、契約の種類をよって変わるケースがあります。
不動産会社と結べる契約は、以下の3つに分けることができます。
専属専任媒介契約は、1社専属の契約です。
土地の売主と不動産会社の関係性が、最も強い契約に当たります。
契約を結ぶと、土地の売主が自ら知人に売ったり自分のホームページから購入希望者を見つけても、必ず契約した業者を経由し仲介手数料を支払う必要があります。
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と似ていますが、自ら購入希望者を見つけた場合は仲介手数料が発生しません。
こちらも、1社専属で契約を結んだ業者以外に、仲介業者に依頼することはできない契約です。
一般媒介契約は、自由に仲介業者と契約することができ、自ら購入希望者を見つけて契約することも可能です。
専属専任媒介契約や専任媒介契約のような拘束力がありません。
ただし、あまりにも多くの不動産会社に依頼すると情報が混乱しますので、2社〜3社程度がおすすめです。
ここからは、仲介手数料に関してよく聞かれる疑問とその答えをご紹介します。
仲介手数料は、売主と買主の両方に発生する費用です。
不動産業者など仲介業者を挟んだ売買は、基本的に仲介手数料が発生します。
仲介手数料が発生するかどうかは、条件次第です。
新築マンションの売買の場合、売り主が不動産開発業者（デベロッパー）というケースが多いです。
大手不動産メーカーは、自社で仲介業務を行えるため、仲介手数料が不要になる場合があります。
土地を含む不動産売買は、仲介業者を経由せずに個人間での売買も可能です。
この場合、買い手や売り手を探すために広告や情報収集を、全て自分で行う必要があります。
また、仲介に際して法律などの専門知識も求められます。
不動産売買は動く金額が大きいため、行政の調査や違反時などは厳しい対応を受けることが考えられます。
不動産売買の仲介手数料は、どの不動産業者も同程度になることが一般的です。
この費用の中には、広告宣伝費や人件費も含まれているため、基本的に値引きも難しいと考える業者が多いのではないでしょうか。
仲介手数料をどうしても支払いたくない場合は、自ら購入希望者を見つけて契約を行うことで仲介手数料を節約できます。
しかし、不動産の取引は非常に複雑なため、出来れば専門家の手に委ねたほうが安心です。
