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共同名義の住宅ローンの問題点とは?税金や相続面の違い

不動産を購入するときは住宅ローンを組むのが一般的です。

夫婦で共働きの家庭も増えていて、共有名義でのマイホーム購入を検討している方も多いでしょう。

そこで今回、共有名義と単独名義の違いと、共有名義で不動産を購入するメリット・デメリットを詳しく解説します。

登記の種類は、購入時のことだけでなく、将来の生活まで検討したうえで、慎重に判断するようにしましょう。

 

 

共有名義と単独名義の違い

住宅ローンの登記には、共有名義と単独名義の2種類があり、購入する際に選択することができます。

単独名義は、不動産を購入した人が1人名義で登記する方法です。

対して、共有名義は、購入する不動産は同じく1つですが、出資した人が金額の割合に応じて、複数名義で持ち分を分割し登記する方法です。

例えば、夫婦で4,000万円の新築マンションを購入する際、夫と妻それぞれが2,000万円ずつ出資する際などに、2分の1ずつ持ち分を登記するケースなどが挙げられます。

住宅ローン以外に、頭金として妻が一部出資した際なども、負担した金額の割合に応じて共有名義を登記する必要があります。

ただし共有名義にはメリットだけでなく注意する点もあるため、家計や将来のことを検討し慎重に判断してください。

 

 

共有名義のメリット

まずは、共有名義を選択するメリットを見てみましょう。

夫婦で共同名義の不動産を購入したケースを例に、ご紹介していきます。

共有名義を利用することで、理想のマイホームを手に入れるための選択肢が広がるかも知れません。

住宅ローンや税制上のメリットについて、詳しくチェックしてみてください。

 

住宅ローンの限度額が上がる

夫婦の収入を合算して住宅ローンの審査を受けることができるため、住宅ローンの借入可能額を上げることが可能です。

頭金が十分でない場合や夫のみの収入では住宅ローン審査が通らない、厳しい場合などは、共同名義を検討してみましょう。

ただし、どちらかのみが契約する連帯保証人の場合は、保証人は住宅ローン控除を受けられません。

住宅ローン控除は、ローンの債務者のみが控除を受けられる制度です。

 

夫婦で住宅ローン審査を受けられる

共有名義で住宅ローンを借りた場合、それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除の限度額は400万円ですが、夫婦で住宅ローンを借りた場合は、より多くの控除を受けることが可能です。

住宅ローン控除は、年末時点の借入残高1%が10年間減税される制度です。

共有名義の場合は、持ち分割合に応じて、それぞれが住宅ローン控除を申請することができます。

夫婦で共有名義にする場合は、それぞれが別々の住宅ローンを組む方法と、どちらかが連帯債務者として住宅ローンを組む、2つの方法から選べます。

 

すまい給付金が増えるケース

すまい給付金は2019年10月以降、消費税10%以上でマイホームを買った場合に、50万円を上限として給付を受けられる制度です。

共有名義で住宅を購入した方は、それぞれが給付申請を行うことができます。

詳しくは、すまい給付金の公式ホームページなどを参考にしてみてください。

 

節税対策ができる

夫婦で共有名義にすることで、売却時の特別控除対策と相続税対策にも活用できます。

マイホームを売却する場合、売却益のうち3,000万円を控除される制度がありますが、共有名義なら夫婦で控除を受けることが可能です。夫婦であれば、合計6,000万円の控除が受けられることになります。

夫婦どちらかが無くなった場合、保有している資産に応じて相続税が発生します。

共有名義で不動産を購入することで、相続する資産額を抑えられるため相続税対策としても有効です。

 

 

共有名義のデメリット

共有名義は、メリットばかりではありません。

夫婦で共有名義を選ぶ際、注意したいポイントをご紹介します。

共有名義は購入時に大きなメリットを得られる制度ですが、将来思わぬ落とし穴が待っているかも知れません。

離婚や亡くなった後のことなども検討したうえで、登記の種類を検討しましょう。

 

借りすぎに注意!

住宅ローンの限度額を上げられるのは共有名義の大きなメリットである一方で、借りすぎて返済に困るケースも考えられるため注意してください。

女性の場合は、結婚や出産を期に仕事を辞める方がいますが、住宅ローンを借りすぎるとローン返済のために仕事を辞められないかもしれません。

また、どちらか一方が病気で働けなくなった場合も、負担がどちらか1方の肩に乗ってしまいます。

たくさん借りられるからといって、夫婦で大きな住宅ローンを組むと日々の生活が苦しくなったり、最悪払いきれずに売却しなければいけなくなるかもしれません。

 

持ち分の割合で問題に

もし将来離婚したとき、共有名義の場合はマイホームのことで揉めるケースが考えられます。

共有名義の場合、離婚に伴って不動産を売却する際に、共有車全員の同意(署名と捺印)が必要です。

また、どちらかもしくは両者が住み続けたいというかもしれません。

この場合、贈与とみなされて、税金の支払いが発生するケースがあります。

 

遺産相続で揉める可能性

不動産を共有名義にすることで、遺産相続が複雑になるケースもあります。

例えば、夫婦に子どもがいれば両親が亡くなったときに子供が相続すればよいのですが、子どもが居ないケースでは夫婦それぞれの両親や親戚などが法的相続人になるケースがあります。

相続の対象者が増えることで、ほとんど付き合いのなかった親戚なども相続人になる可能性がある点にも注意しておきましょう。

 

 

結局、共有名義は避けるべきなの?

ここまで共有名義のメリット・デメリットと単独名義の違いをご紹介しました。

夫婦で共有名義を選ぶべきかどうかは、人それぞれです。

大きな住宅ローンを組みたい場合や、税金対策をしっかり行いたい方は共有名義が向いていますし、トラブルを避けたり1人でも十分支払える場合は単独名義でも十分といえるでしょう。

税制上のメリットが大きい共有名義ですが、将来のことまで慎重に考えたうえで、登記の種類を選んでください。