住まいのお役立ち情報

住宅ローンを借り入れる際には入念に資金計画を立ててから購入しているはず。

しかし、コロナ騒動による会社の倒産や収入の減少などで住宅ローンが支払えなくなるケースも考えられます。

こうした自体に陥ったとき、自宅を取られるのを避けるために、どのような対処法が取れるのでしょうか。

住宅ローンを少しでも軽くする方法や売却しても住み続ける方法などについて詳しく解説します。

住宅ローンの返済は毎月決まった日に行うことになっており、支払いの方法は口座引き落としで行われます。

給与口座と住宅ローンの返済口座を変えている場合などは、うっかりお金を入れ忘れたということもあるかもしれません。

1ヶ月支払うタイミングが遅れても、大きな問題にあることはほとんどありません。

ただし、延滞が続いて数ヶ月がたつと、遅延損害金が発生したり信用情報に傷がつく、最悪の場合には自宅が競売にかけられることも考えられます。

いきなり自宅が競売にかけられることはありませんが、延滞が続くとどのように事態が悪化していくのか、延滞期間別に見ていきましょう。

住宅ローンの返済が滞りはじめた最初の数ヶ月、この段階ではまだ差し押さえや立ち退きなどを求められることはありません。

金融機関からは、振替や催促の電話やはがきなどが送られてきます。

滞納してしまいそうなときや滞納したときにはすぐに金融機関に連絡してください。

今の家計状況や仕事について相談することで、返済方法や返済期間、金額を見直してくれる可能性があります。

電話を無視する、連絡を返さないとより厳しい状況になるので、できるだけ早く返事をすることが大切です。

住宅ローンの支払いの延滞が3ヶ月以上続いた場合、催促状と呼ばれる書面が届くようになります。

書面では、無返済が続いた場合について一括返済や法律に関することなど、より厳しい内容が案内されるようになります。

仮に、この時点まで一切金融機関に連絡をしていない場合、より印象が悪くなり今後のステップが早まることもあるので注意が必要です。

半年以上、住宅ローンの返済が滞ると金融機関ではより踏み込んだ対応に移行します。

よくあるケースとして金融機関は住宅ローンの保証会社に、代位弁済を申し立てます。

代位弁済を行うと、保証会社が住宅ローンの借入残高の一括返済を行います。

代位弁済で金融機関からの借り入れはなくなりますが、今後は保証会社に返済をしなければいけません。

保証会社は多くの場合、一括返済を求めてくるため任意売却するか競売にかけられるリスクが一段と高くなります。

住宅ローンが支払えない、また払えない状態に陥りそうなときは、できるだけ早く借入先の金融機関に相談することが大切です。

返済が滞っている初期の段階であれば、返済方法の変更について条件を緩和してくれる可能性があるため、住宅ローンを返していけるかもしれません。

それでも支払いが厳しい場合の対処法について、いくつかご紹介していきます。

その名前のとおり親子もしくは親族に自宅を購入して貰う方法です。

親や親族が一括で購入できる資金を用意できない場合には、親や両親が新たなローンを借りることも可能です。

ただし、貸してくれる金融機関が少ないため借り入れを行うのが難しいこと、今後新たな住宅ローンを組みにくくなること、親や親族間でトラブルになりやすいことなどには十分注意する必要があります。

任意整理の手段の一つ個人再生では「住宅ローン特則」と呼ばれるものがあり、住宅ローンを完済させることを条件に住宅ローンを減額もしくは分割払いする方法があります。

この手段のメリットとしては、住宅ローン以外の借金を大きく減らすことや長期に渡る分割払いが可能になるため、債務全体を整理できる点です。

自宅だけは残したい、それ以外の支払いを免除してほしい（軽くしてほしい）といった場合には、非常に有効な手段となります。

リースバックは自宅を売却して売却後もそのまま自宅に住み続けられる仕組みのことです。

リースバックの利用にはいくつかの条件がありますが、一戸建ての場合は固定資産税の支払いがなくなること、マンションの場合には管理費・修繕積立金の支払いがなくなることから、生活を立て直しやすくなります。

今後、また自宅を購入し直すことも可能なプランもあるので、どうしても退去したくない場合には検討してみてはいかがでしょうか。

いずれの手段でも支払いができない、今後払っていけそうにない場合には、任意売却という手段を検討する必要があります。

住宅ローンの払えない状態が続くと自宅は競売にかけられてしまいますが、任意売却のほうが高く売却できる可能性が高いです。

任意売却で自宅を手放したからといって借金がなくなるわけではないので、売却した資金で払えなかった住宅ローンの残債については、別途支払う必要があります。

住宅ローンの保証会社は、借り主が返済できないと判断すると裁判所に不動産の競売を申し立てます。

裁判所が競売を受理すると、返済者のもとに「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれるものが届きます。

競売自体は延滞が始まってから9ヶ月目くらいになるケースが多いです。

競売では、自宅の市場価格より安い6〜7割くらいの金額で自宅が売却されてしまうため、残債を完済できないリスクがあります。

競売前には執行官による現地調査などが返済者の意向に関係なく実施されるため、まだ住んでいる自宅を調査されるというストレスも相当なものになります。

住宅ローンの保証会社によって代位弁済を申し立てられ、自宅を競売にかけることが決まったあとでも、任意売却は可能です。

少しでも高い金額で売却できれば借金を減額することが可能になるため、できるだけ任意売却で売却したいところです。

ただし、任意売却は滞納してから13〜16ヶ月目まで、「競売の期間入札通知書」に記載されている開札日の2日前までとなっています。この後は立ち退きを行う必要が出てくるため、できる限りの対策をしておく必要があります。

住宅ローンが支払えない場合にどうなるのかについて、延滞した期間別に起こりうる事態についてご紹介しました。

金融機関では、返済が滞っている初期の段階でしたら、返済方法について柔軟に検討してくれる可能性があります。

できるだけ早く相談することがポイントです。

もし返済が厳しそうだと分かったら、記事内でご紹介した親子間売買や個人再生、リースバック、任意売却などの手段を早めに検討する必要があります。

延滞している期間が長くなると、最後は任意売却と呼ばれる段階に移行してしまうため、それまでには何らかの対策を打つ必要があります。

住宅ローンの返済に困った場合には、ぜひ本記事を参考にどのような手段を選ぶべきか検討してみてください。