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住まいのお役立ち情報

マンションに寿命はある?中古マンションはいつまで住めるのか?

中古を買って、思い通りにつくり変える「リノベーション」を検討される方が増えています。

魅力はコストパフォーマンス。

特に築年数が古い物件は取得コストが抑えられるというメリットに加え、リフォームやリノベーションによって、間取りやデザインを自由につくり変えることができます。

新築よりも、個性的で味わいのある住まいが人気です。ですが、建物や設備の老朽化によっては不安な気も。

マンションに寿命はあるのでしょうか?

 

税法では47年。管理次第で100年超の寿命あり

税法では、木造22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造47年、軽量鉄骨19年または27年、重量鉄骨34年と定められているため、税法上は、鉄筋コンクリート造のマンションは47年とされています。

ですが、これは税法上のことで、築47年を超えると住めなくなるわけではありません。

築年数が経っても人気が衰えないヴィンテージマンションもたくさんあります。

たとえば、日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」の竣工は1956年(昭和31年)ですが、建て替えるために解体された2017年9月までの61年間現役を務め、歴史的にも価値のある建物として多くの人に愛されました。

 

国土交通省の報告書「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書(平成25年)によれば、「RC造建築の寿命は117年」「マンションの寿命は120年で、メンテンナンスにより150年まで延命できる」といった研究結果もあります。

つまり、「鉄筋コンクリート造のマンションは、しっかりとメンテナンスをすることで100年超の寿命がある」と言えるでしょう。

 

寿命を左右するのは、外壁塗装、配管、耐震性能

しっかりとメンテナンスをすれば長寿命な鉄筋コンクリート造のマンションですが、長期間、雨や風、強い陽射しにさらされていますので、外壁塗装や屋上防水などはこまめに行いましょう。

12~15年ごとに大規模な塗装工事が必要となり、鉄製器具の錆び止め塗装や破損したガラスの交換など、その都度メンテナンスを行うことで、老朽化を防ぎましょう。

 

寿命を左右する原因には、老朽化以外もあります。

配管設備の寿命はおよそ25~30年とされていますが、1960~70年代に建てられたマンションの多くは配管設備をコンクリートの躯体に埋め込まれているため、配管だけを取り替えることが困難だと言われています。

つまり、配管設備に致命的な問題が起これば、マンション全体の建て替えが必要に。

そこで、最近の鉄筋コンクリート造(RC造)では配管交換が容易な設計が多く採用されるようになりました。

また、従来の錆びやすいメッキ鋼管ではなく、腐食や詰まりに強い塩化ビニール管、架橋ポリエチレン管が用いられるなど、素材も改善されています。

配管交換が容易なサヤ管ヘッダー工法の普及も進んでいます。

 

マンションに使用されているコンクリートの品質も、マンションの寿命に影響します。

セメントに対して水の比率が低いものを使用したり、鉄筋を覆う部分が分厚くしたりすることで、コンクリートがひび割れにくくなります。丈夫なコンクリートに覆われていることで、中の鉄筋が錆びるリスクも低減されます。

 

また、耐震性能不足から取り壊しや建て替えとなるケースもあります。

現行の「新耐震基準」がスタートしたのは、昭和56年(1981年)6月1日。

それ以前の古い建物は震度6〜7の大きな地震を想定していないために、改めて耐震診断を実施したり、必要に応じて補強工事を行ったりすることを、政府は奨励しています。

しかし、マンションの補強工事は大掛かりなうえに工事費用も高額となるため、解体して新たに建設する方が効率的だという考え方もあり、建て替えられてしまうのです。

 

長期的に計画的に実施する、意識の高い管理組合の存在が鍵

マンションの寿命を少しでも長く、安全に、快適に住めるよう、国土交通省は全国のマンション管理組合に対して、「長期修繕計画標準様式」「長期修繕計画作成ガイドライン」を定めて、計画的に修繕を実施するように奨励しています。

 

定期的に大規模修繕を実施すること。

実施する際は、次回はいつ、さらにその次はいつ実施するのか、25年先まで想定した長期の修繕計画を立てること。

その計画に基づいて修繕を実施することが奨励されています。

ですが、実際には修繕計画をもたず、過去の修繕履歴も記録していない、ずさんな管理体制のマンションも存在しているのも事実です。

中古マンションの購入を検討されている方は、このようなずさんな管理体制のマンションを買わないよう、必ずこの長期修繕計画と修繕履歴の有無について確認するようにしましょう。

その際、長期修繕計画の内容について定期的に見直されているか、修繕履歴はその内容だけでなく、工事が行われた間隔についても確認すること。メンテナンスについて意識の高い管理組合があり、適切な時期に効果的な修繕が行われているマンションであれば、100年超の長寿命が期待できるでしょう。