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不動産売却で発生する税金とは?減税の特例も併せて解説

不動産を売却する際には税金が課せられます。

売却時の価格が購入時の価格よりも高い場合は、譲渡所得が発生して税金がかかります。

売却時の価格が購入時の価格よりも低い場合は、譲渡所得はマイナスとなるため、税金はかかりません。

また、不動産売却で発生する税金は、控除特例が適用できれば減税が可能となる場合があります。

この記事では、不動産売却で発生する税金にはどんな種類があるのか、減税につながる特例とは何かについて、詳しく解説していきましょう。

 

 

不動産売却で発生する税金

不動産売却で発生する税金

不動産売却で生じた利益(譲渡所得)に対して、特別控除等を差し引いた課税譲渡所得にかかる税金を「譲渡所得税」といいます。

「譲渡所得税」は、課税譲渡所得に対して発生した所得税・住民税・復興特別所得税の3つがまとめられています。

「譲渡所得税」は、不動産売却で生じた利益(譲渡所得)に対して課せられる税金のため、不動産の売却益が多ければ多いほど増えますし、売却益が発生しなければ課税されません。

 

不動産売却で発生する税金その2 印紙税

譲渡所得税以外にも必要となる税金がいくつかあります。

その一つに「印紙税」があります。

「印紙税」は一定額以上の契約書や領収書などの文書にかかる税金で、収入印紙を売買契約書に貼って消印することで納税します。

「印紙税」の金額は、不動産の売買金額(売買契約書の記載金額)によって定められています。

 

不動産売却で発生する税金その3 登録免許税

ローンが残っている不動産を売却する際は、物件の引き渡し前にローンを完済し、抵当権を外す必要があります。

抵当権は、ローンを完済したからといって自動的に抹消されるものではなく、債務者が手続きを行うことで抹消となるため、この手続きに登録免許税が必要となります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産1件にあたり1000円と定められています。

 

土地と建物は別々の不動産として数えられるので、一般的な一戸建て住宅の場合、支払うべき登録免許税額は2000円です。

ただ、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するケースが多く、その場合は司法書士の手数料が別途必要になります。

不動産売却で発生する税金その4 不動産の譲渡に伴う消費税

居住用の不動産(自宅・別荘)の個人間売買において、売却での消費税は必要ありません。

ただし、不動産売却時に支払う仲介手数料や司法書士に支払う手数料、融資手続きの手数料などに対して、消費税が発生します。

また、居住用の不動産ではなく、投資用(事業用)不動産の売却の場合も、売り主の一昨年の課税売上高が1000万円以上だと課税対象者となるため、建物部分にかかる消費税について納税義務が発生します。

 

 

軽減できる特例

1. 3000万円特別控除で、税金の全額控除が可能

様々な税金が課せられる不動産売却ですが、自宅として使用していたマイホームの売却となれば話は別。

特例として、所有期間に関係なく、マイホーム売却時の譲渡所得から3000万円まで差し引くことができます。

すると、税額は次のような計算式によって計算されます。

 

税額=(譲渡所得-3000万円)×税率

 

つまり、不動産売却で生じた譲渡所得が3000万円以下であれば税金は全額控除されます。

このように「3000万円の特別控除」には大きな節税効果がありますが、受けるには以下の条件があります。

 

<3000万円特別控除の適用条件>

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってないこと
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
  • この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋ではないこと
  • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋や、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋ではないこと
  • 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋ではないこと

 

2.特定の居住用財産の買換えの特例

令和3年12月31日までに特定のマイホーム(居住用財産)を売却し、代わりのマイホームに買い換えた場合、一定の要件のもとで売却益(譲渡所得)に対する課税を将来に繰り延べることを、「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

譲渡益が非課税になるのではなく、次に買換えをした際に繰り延べ分を含めて課税されます。

繰り延べできる金額は、新しく取得するマイホームの購入金額によって変わります。

元の不動産の売却額より新居の購入額が安ければ、その差額に税金がかかりますが、同額かそれ以上であれば、税金は全額繰り延べられます。

この特例を受けるには次のような条件を満たす必要があります。

 

【特定の居住用財産の買換え特例の適用条件】

 

・国内にある自分が住んでいる家屋の売却か、家屋とともにその敷地や借地権の売却であること

・売却価格が1億円以下であること

・「3000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用」を受けていないこと

・買い換える国内の建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下であること

・売却した年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えていること

・売主の居住期間が10年以上であること

 

3.10年超所有による軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は、軽減税率が適用されます。

その名の通り、土地・建物ともに所有期間が10年を超える場合、税率が軽減されるため、より低い税率で譲渡所得にかかる税金を計算することができます。

また、この特例は3000万円特別控除との併用が可能なため、3000万円の特別控除の特例を適用しても課税譲渡所得がある場合には、この特例を適用することで、さらに減税が可能になります。

この制度を利用した場合の税率は、次のようになります。

 

<所有期間が10年を越える居住用不動産の税率>

 

課税譲渡所得が6000万円以下の場合

税率は14.21%(所得税及び復興特別所得税10.21%+住民税4%)

 

課税譲渡所得が6000万円を超える場合

6000万円以下の部分については

税率は14.21%(所得税及び復興特別所得税10.21%+住民税4%)

6000万円超の部分については

税率は20.315%(所得税及び復興特別所得税15.315%+住民税5%)

 

<適用条件>

適用要件は3000万円特別控除と同じ。さらに、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えており、前年・前々年にこの特例を受けていないこと。

 

4.居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

5年を超えて保有するマイホーム(居住用財産)を売却して所定の住宅に買い換えた際に、売却損が出た場合、この売却損をその年の他の所得と損益通算でき、損益通算しても赤字となった金額については翌年以降3年間繰り越して所得から控除できる制度です。

 

<適用条件>

1月1日において、所有期間がいずれも5年を超えていること

・譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に、住居を買い換えること

・取得をした年の翌年12月31日までの間に居住用にした、あるいは居住用にする見込みであること

・資産の譲渡にかかわる損失が生じていること

・買い換え資産を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において、「買い換え資産」にかかわる住宅ローン(償還期間10年以上)があること

 

5.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホーム(居住用財産)を売却した際、住宅ローンが残っており、かつ売却損が出た場合、この売却損を一定の限度でその年の他の所得から差し引くことができ、その年に差し引きしきれなかった金額については翌年以降3年間繰り越して控除できるという制度です。

 

<適用条件>

・1月1日において、土地建物の所有期間がいずれも5年を超えていること

・譲渡にかかわる契約を締結した日の前日において、譲渡資産にかかわる住宅ローン等(契約における償還期間が10年以上のものに限る)の借入残高があること

・譲渡にかかわる譲渡損失の金額があること

まとめ

以上、不動産売却で発生する税金と特例についてご紹介いたしました。

3000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例だけは各条件を満たすことで併用が可能ですが、他の特例は単独での使用となるため、どれが適切なのかの見極めが重要です。

どの軽減措置を利用するのが適切かについては、プロに相談するのが一番かもしれません。

不動産の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。