マンションを売却する際には税金が課せられます。
税金は、売却によって生じた利益に応じてかかります。
なので、手持ちの自宅マンションを売却して住み替えを計画されているなら、マンション売却に税金がいくらかかるのかを知っておかないと、資金計画を立てることはできません。
また、条件によっては減税につながる各種特例が適用され、税金がゼロになったり、売却で損した分を取り戻したりできるケースもあります。
この記事では、マンション売却にかかる税金と、減税の特例について詳しく解説しましょう。
マンション売却で発生する税金とは？減税の特例もあわせて解説
マンションを売却して売却益（譲渡所得）が生じた場合、その譲渡所得に所得税や住民税がかかります。
これを譲渡所得課税と呼びます。
さらに、印紙税、登録免許税も必要となります。
譲渡所得課税とは、マンションを売却して得をした場合、つまり売却益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金（所得税・住民税・復興所得税）のことです。
費用の目安：譲渡所得× 税率（20.315%～39.63%）
課税条件：譲渡益が発生した場合
印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文章に課税される税金のことで、マンション売却時の売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。
この印紙税の税額は、売買契約書に記載されていた売買価格によって以下のように異なります。
契約金額 本則税率 軽減税率
100万～500万円 2000円 1000円
500万～1000万円 10000円 5000円
1000万～5000万円 20000円 10000円
5000万～1億円 60000円 30000円
1億～5億円 100000円 60000円
※令和4年3月31 日までに作成されるものについては軽減税率が適用されます
印紙税は契約書1通ごとに課税されます。
売主買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になるので2通分の印紙税が必要です。
多くの場合は、売主と買主各々が、自らが保管する売買契約書に印紙を貼るので自分の契約書に貼る分だけで負担します。
印紙税を納めないと印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意が必要です。
費用の目安：1000円〜6万円 ※売却金額によって変動します
課税条件：必ず課税されます
住居を購入する際、多くの人は住宅ローンを利用して購入しています。
住宅ローンを組んだ物件を売却するときには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する手続きが必要になります。
このときにかかるのが抵当権抹消のための登録免許税です。
抵当権抹消のための登録免許税はマンション一室につき1000円。
この手続きは別途手数料を支払うことで司法書士に依頼することもできますし、自分で行うことも可能です。
なお、登録免許税はマンションの所有権移転登記にもかかりますが、こちらは買い主側が負担するのが通例です。
費用の目安： マンション一室につき1000円
課税条件：売却物件に抵当権が設定されている場合
このように、マンションを売却すると様々な税金が課せられます。
一方で、課せられる税金の中には、一定の条件を満たす場合に軽減措置が適用されるものもあります。
売却で得た利益を必要以上に失うことがないよう、特例について紹介しましょう。
売却したマンションが自宅だった場合、減税対象となり、各種の特例や控除が受けられます。
まずは、譲渡所得から3000万円を控除できる「3000万円特別控除」。
所有期間の長短に関係なく、要件を満たすマイホームの売却なら譲渡所得から3000万円まで差し引くことができます。
この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。
譲渡所得税額＝（（譲渡所得－3000万円）×税率）
この特例を利用すれば、マンションを売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかかりません。
ただし、この特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。
＜適用要件＞
・住んでいる自宅の売却、または、住まなくなって3年目の年末まで自宅だった家の売却であること
・売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
・他の特例の適用を受けていないこと
・売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
さらに注意点として、この特例を利用するとその後2年間は再適用できないほか、新居の購入に住宅ローン控除の適用できません。
新居を住宅ローンで購入しようと考えている場合には、3000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらがお得になるのか検討する必要があります。
控除は1人につき最大3000万円なので、夫婦の共有名義物件であれば合計6000万円まで控除が可能です。
夫婦それぞれがこの特例を利用するには、各自で確定申告を行う必要があります。
自宅マンションの所有期間が10年を超えていれば軽減税率が適用されるのが、「所有期間10年超の軽減税率」。
より低い税率で譲渡所得を計算することが可能となります。
具体的には、譲渡所得の内6000万円以下の部分については、譲渡所得税の税率が14.21％。
この特例は「3000万円特別控除」とも併用可能です。
自宅のマンションを買い替えるときに、売った価格より高い住宅に買い替える場合は「買換え特例」。
この買換え特例を利用すると、次に買い替えるときまで譲渡所得への課税を繰り延べることが可能です。
また自宅のマンションを売却して損をした場合、つまり売却損（譲渡損失）が出た場合に使えるのが「譲渡損失の損益通算・繰越控除」です。
これは譲渡損失をその他の所得と相殺して所得税を減らすことができる制度です。
損失が大きくて1年分の所得から控除しきれない場合は、最長4年間の所得と相殺できます。
マンションを売却した際、譲渡損失（売却益を取得費が上回ること）が発生することもあります。
そのよう場合は、「譲渡損失の損益通算と繰越控除」。
特例を利用すると、売却の損失と他の所得（給与所得など）との間で「損益通算」ができます。
「損益通算」とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。
課税される所得が抑えられ、支払う税金を少なくできます。
さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降の所得から繰り越した損失を差し引くことができます。
損失金額は最長3年間の繰り越しができます。
以上、マンション売却で税金と特例についてご紹介いたしました。
聞き慣れない言葉が多いうえに、条件によって税率が軽減されることもあり、ややこしく感じられる方も多いでしょう。
税金がいくらかかるのか、どの軽減措置を利用するのが適切かについては、プロに相談するのが一番かもしれません。
マンションの売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
