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住まいのお役立ち情報

土地売却の際にかかる税金と、節税対策とは?

大半の方にとっては、土地の売却は決して身近な話ではないと思いますが、

いざ土地を売却しようとすると、その際には様々な税金が発生します。

 

ここでは、実際に土地を売却する際に発生する税金の種類を説明します。

また、税金の種類によっては特別な控除を受けられるケースもあります。

条件を知らずに損をしたということがないよう、土地売却に伴う節税対策についても紹介していきたいと思います。

 

1. 土地売却に課せられる税

土地を売却した際に課される税金は主に「所得税」「住民税」「印紙税」の3種類です。

 

このうち、「所得税」と「住民税」については、土地を売却した際に生じた利益(譲渡所得)の額に応じて課されるものですので、利益が出ずにマイナスの場合には必要ありません。

 

「印紙税」は、契約書に貼る印紙代として徴収されるもので、こちらも売却金額によって納める額が異なります。

 

■印紙税

土地を売却する一連の流れにおいて、はじめに必要となるのが印紙税です。

売買契約が成立したタイミングで必要となり、売買契約書に収入印紙を貼り付ける形で納税します。

 

貼り付けた印紙には、印鑑などで消印をする決まりとなっており、売買契約書は売主用と買主用との2通が必要となるため、必要な収入印紙も2枚となります。

一般的には売主と買主とが1枚ずつ負担します。

 

印紙税の納税額は、土地の売買価格に応じて定められていますが、例えば、1,000万円を超え5,000万円以下のケースで1万円となります。

 

■土地売却の翌年に納める「所得税・住民税」

土地を売却した際、購入時よりも高い金額で売却出できた場合は、「譲渡所得」として所得税と住民税とが課税されます。

土地を売却する時には、「購入時の価格」を知っておくことが大切です。購入金額が分かっていない場合、想定以上の課税額の高さになることもありますので注意しましょう。

 

所得税も住民税も、支払うタイミングは土地を売却した翌年となります。

「譲渡所得」の課税対象は、単純に売却価格ではなく、売れた価格から売買にあたっての経費を引いた額に対してとなります。

 

<譲渡所得の計算方法>

譲渡所得=土地の売却価格-取得費-諸費用-特別控除額(※別途解説)

 

取得費や諸費用として売却価格から引けるものは、主に以下の通りです。

 

(取得費)

・土地の購入代金

・購入の際に生じた税金(登録免許税・不動産所得税など)

・測量費、建物解体費など

・仲介手数料

 

(諸費用)

・印紙税

・仲介手数料

・測量費、建物解体費など

 

 

前述の通り、土地を購入した際の金額を把握しておくことが重要ですが、もしわからないという場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。

(所得税と住民税の税率)

 

土地の売却に対する税率は、土地の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

5年超の場合は「長期譲渡所得」、5年未満の場合は「短期譲渡所得」に分けられ、長期譲渡所得の方が税率は低くなります。

なお、ここでいう所有期間とは、土地所得日の翌日から、譲渡した年の1月1日までをさします。

 

 

(譲渡所得の税率)

 

所有期間が5年超の場合    20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

所有期間が5年未満の場合   39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

 

※所得税には「復興特別所得税=東日本大震災における被災者支援を目的とした税金で、消費税額に2.1%を乗じた分が加算される」を加えています。

 

ご覧のように、税率の低い長期譲渡所得のケースでも税率は20%を超えますので、せっかく苦労して土地を売却出来たのは良かったものの、翌年の税金の高さに愕然とされるケースもあるようです。

まずは、税金の内容や計算式を知っておくことが大切ですが、その上でいかに税金負担を減らせるか?も重要となってきます。

 

 

2. 土地の売却における節税対策

ここまで解説してきた税金の中で、印紙税や登録免許税は基本的に節税ができません。

節税出来る可能性があるのは、所得税と住民税になりますが、税金の大半はこの2つですので、上手く節税できればインパクトも大きくなります。

 

それでは、いくつかのパターンについて紹介します。

 

■売却タイミングの見極め

前述の通り、土地の売却は所有期間が5年を超えるか?により税率が大きく変わります。

5年未満で売却するよりも5年超となる時期を待つ方が結果的にお得になるケースもあるので、所有期間が5年前後の場合は売却のタイミングを検討しましょう。

 

■マイホーム売却時の3,000万円特別控除

土地の売却と同時に居住用に使っていた不動産を売却した場合、3,000万円の特別控除を適用することができます。

この場合、譲渡所得税が課税される売却益のうちの3,000万円分を非課税とすることが可能となります。

 

マイホーム(居住用財産)であることが前提で、土地のみの売却の場合には基本的には該当しませんが、土地のみの売却であっても条件を満たしていれば適用されるケースもあります。

 

(土地のみの売却でも適用されるパターン)

 

①家屋が災害により滅失し、土地だけを譲渡した場合

②居住用財産となる家屋を取り壊して譲渡した場合

③譲渡契約後に居住用の家屋を取り壊して譲渡した場合

④相続した居住用の家屋を取り壊して譲渡した場合

 

これらのケースでは、家屋の取り壊しから売却までの期間に条件が定められています。

また、相続した家の場合でも、以下の条件を満たせば特別控除を適用できます。

 

(相続した家に3,000万円の特別控除が適用されるパターン)

 

①被相続人のマイホーム(居住用財産)であったこと

かつ

②相続開始後に、その家が空き家となること

 

■特定期間での土地売却に使える1,000万円特別控除

2009年1月1日から2010年12月31日までの特定期間に土地を購入したケースでは、一定期間を過ぎてから売却することにより1,000万円の特別控除が適用可能です。

 

■取得費加算の特例

土地を相続し、相続税を支払ったうえで、3年10ヶ月以内に売却した場合には、

「取得費加算」という特例が利用できます。この場合、相続時に納めた相続税の一部を取得費として加算することが可能です。

譲渡所得が安くなることで、結果的に納税額も少なくなります。

 

■公共事業に伴う土地売却時に使える5,000万円特別控除

公共事業や土地区画整理事業などのために土地を売却する際の特別控除もあります。主なパターンは以下の通りです。

 

・公共事業のために土地を売却した時 → 5,000万円の特別控除

・特定土地区画整理事業等のために土地を売却した時 → 2,000万円の特別控除

・特定住宅地造成事業等のために土地を売却した時 → 1,500万円の特別控除

・農地保有の合理化等のために土地を売却した時 → 800万円の特別控除

 

 

これらの控除を利用して確定申告を行うことで節税が可能となりますが、税金は素人には難しく、都度変更もありますので、国税庁のHPを参考にしたり、専門家に頼るのも良いかもしれません。

 

 

3.まとめ

 

いかがでしたでしょうか?

いざ、実際に土地を売るとなった際には、様々な種類の税金が発生することがおわかりいただけたかと思います。

ただ、その際にも上手く控除の仕組みを活用することで節税対策が可能であることも紹介させていただきました。

 

実際に土地を売却するという場合には、売却における流れをしっかり理解した上で、諸費用となる項目を漏れなく計上し、タイミングも含めて利用できる控除を最大限に活用することがポイントとなります。

信頼の出来る不動産会社や専門家に相談しながら進めていくのも良いでしょう。