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住まいのお役立ち情報

知っておかないとトラブルにも!専有部分と共用部分の違いについて解説

マンションには、専有部分と共用部分があります。

それ自体はご存知の方も多いと思いますが、具体的にどこまでが専有部分なのか、共用部分なのか、どんな違いがあるのかまではわからないという方もいるのではないでしょうか。

知らないまま間違えた使い方すると、トラブルに発展するかもしれません。そこで今回は、専有部分と共用部分の違いについて解説します。

 

マンションの専有部分

専有部分は、躯体(コンクリート)で区画された住戸の内側のことを指します。

扉(玄関扉以外※ただし、内部塗装と鍵部分は専有)や壁紙のほか、壁の石膏ボードや床の畳やフローリング部分も専有部分となりますが、マンション全体を支える躯体部分は共用部分となります。

 

マンションの共用部分

共用部分は、専有部分以外の全てを指します。躯体部分のほか、マンションのロビーやエレベーター、廊下などはもちろんですが、ベランダや専用庭、各住戸の玄関扉や窓ガラスも共用部分です。

共用部分は数が多いので、以下にまとめて記載します。

 

・躯体部分

・ロビー

・エレベーター

・廊下

・非常階段

・屋上

・駐車場、駐輪場

・ゴミ置き場

・パイプスペース(給水配管)

・バルコニー

・専用庭

・ルーフバルコニー

・サービスバルコニー(室外機置き場)

・窓ガラス、網戸

・玄関扉(鍵は占有部分)

・室内の火災感知器

・インターホン(オートロックがない場合は、専有部分の場合あり)

・その他ゲストルームなどの施設

 

※マンションによって、これ以外にも共用部分はあります。

 

マンションの専用使用部分とは

共用部分とはいっても、使用できる人が限定された部分があり、それを専用使用権が与えられた専用使用部分といいます。

この共用部分の専用使用部分が最もトラブルに発展しやすい場所なのです。

具体的な場所について、挙げておきましょう。

 

・ベランダ

・専用庭

・ルーフバルコニー

・サービスバルコニー

・駐車場

・駐輪場

・アルコープ(玄関ポーチ)

・トランクルーム

・集合郵便受け

 

これら共用部分の専用使用部分の使い方には、注意が必要。

専有部分である屋内以上に細かなルールが設定されていることが多いです。

例えばベランダの最も重要なルールは、避難の妨げにならないことです。ベランダが避難経路になっている場合は、妨げになるような物置などの設置はできません。

アルコープ(玄関ポーチ)も同様です。排水の妨げないようにしなければならないことも、覚えておきましょう。

 

専有部分と共用部分の違い

故障・損壊などの場合、誰が責任を取るのか

専有部分と共用部分の違いとして、責任が誰にあるのかという点があります。

専有部分で何か壊れたり、経年劣化が起こったりした時に、修理などをするのは所有者です。

一方で、廊下の電球が切れている、エレベーターが故障したといった場合は、管理組合が組合費からその修理や点検の費用を支払います。

ややこしいのが、バルコニーなどの専用使用部分で問題が発生した場合です。

共用部分なので、日常使用で何らかのトラブルが発生した場合は、組合費で対応してもらえそうな気がしますよね?

でも、実際は多くの場合そうではありません。

日常使用で手すりや床などが破損した場合、故意ではなくても修理の責任は使用者にあると規定されているマンションは多いです。

ただし、経年劣化によるトラブルについては、基本的に管理組合が負担してくれます。

また、台風などの災害で被害を受けた場合にも、基本的には管理組合の負担ですが、台風が来るとわかっていて対策を取らなかったことが原因である場合には、所有者負担になる可能性もあります。

 

自由に変更が加えられるのか

修理だけに限らず、リフォームやリノベーションについても、専有部分はある程度自由に変更が加えられますが、共有部分は管理組合の許可が必要です。

例えば、壁掛けテレビを設置したい場合、コンクリート部分にも穴を空ける必要があるとします。

壁は専有部分ですが、コンクリートは共用部分になりますので、勝手に穴を空けるわけにはいかないのです。

窓ガラスは部屋に接していることから、自由に変更できそうな気がしますが、こちらも共用部分。

防犯の目的でより強度の高い窓ガラスに変更したい…と思っても、勝手に変更はできないのです。

防犯でいえば、玄関扉に鍵を追加で取り付けるにも、玄関扉は共用部分であるため管理組合の許可が必要な場合があります。

 

確認しよう!給排水管の専有部分・共用部分

もう一つ覚えておきたいのが、給排水管の専有部分・共用部分のことです。

給排水管は一続きのものですが、専有部分・共用部分に分かれています。

給水管については「本管から各戸メーターを含む部分」、排水管については「たて管と配管継ぎ手」が共用部分とされていることが多いです。

ご自身のお住まいがどのような規約になっているかは、売買契約書や管理規約を確認してみてくださいね。

 

水漏れ事故が起こった時に、専有部分・共用部分のどちらが原因で起こったのかによって修理費用を負担する人が変わってしまいます。

なんとなくのイメージで、給排水管の修理費用は管理組合がだしてくれるものだと思っている方が多いのですが、実際には専有部分が原因であるパターンもあり、しばしばトラブルになっています。

最近では、老朽化によって漏水がおこると個人だけでなくマンション全体のトラブルに発展することもあり、共用配管と合わせて一斉に工事を行うケースも増えていきているようです。

 

最後に

マンションに占有部分と共有部分があるということはご存知だと思いますが、詳細までは知らなかった、意識したことがなかったという方も多いのではないでしょうか。

マンション規約に目を通していれば書かれていることなのですが…実際そこまでチェックしていない、頭に入っていない方が多数派なように思います。

すでにマンションにお住まいの方は、これを機に一度マンションの規約をチェックしてみてください。

ベランダなどでルールに反した使い方をしてしいる可能性は0ではありません。

トラブルになる前に、改善しておきましょう。

 

これから購入する方は、きちんとマンション規約をチェックしましょう。

中古購入してからのリフォーム、将来的なリノベーションを考えているのであれば、ご希望に沿った工事が可能かどうかの確認は、とても重要ですよ。