不動産投資という言葉を聞いたことがある人も多いでしょう。
しかし、「何となく難しそう…」「とても大変そう」「失敗したら損害が大きそうだし、ちょっと怖い」なんて思ってしまいがちです。
もちろん元手があって始められる事業なので、誰でもできるというわけではありません。
しかし、不動産投資のことを知っておくことは資産形成などにも役立ちます。
不動産投資をはじめるためのステップ
不動産投資の基礎として重要なのは勉強すること。
十分な知識を持っておくことで、後の手順がスムーズに進みます。不動産投資のイメージ作りをしていきましょう。
不動産の勉強
不動産投資の世界は、聞き慣れない言葉が多く登場します。
物件選びやローンの審査、収支の計算など、あらゆる場面で不動産用語の理解が必要です。
投資金額や目標を決める
不動産投資の基礎的な知識を学んだら、次に、投資する金額や目標を達成したい時期を決めましょう。
漠然としたイメージで不動産投資を始めるのは高リスク。
自己資金と投資する金額のバランスを考えなければ、運用するほど損をするという状況になりかねません。
土地や物件を探す
目標を明確にしたら、その目標を達成するための物件選び。
新築なのか中古なのか、1棟なのか区分なのかといった違いは大きな差です。
都心なのか地方なのかというエリアによっても、目標の達成にベストな選択は変わってくるでしょう。
ローン審査を受ける
購入する物件が決まったら、一般的には不動産投資ローンの審査を受けます。
不動産投資は、多額の自己資金が必要というイメージがあるかもしれませんが、全額自己資金でまかなう人は稀です。
物件を購入する
不動産投資ローンの審査に通り融資を受けられるとわかったら、いよいよ物件を購入します。
物件の購入から引き渡しまでには、さまざまな書類や手続きが必要です。
不動産の買い付けのセオリーも、十分に把握しておきましょう。
管理会社を選ぶ
物件を購入したら、その後の管理を自分でするのか管理会社に委託するのか選択します。
本業としての不動産投資なら自分で管理もできますが、副業であれば管理会社に任せるのが一般的です。
運用する
物件の運用が始まったら、入居者の募集や修繕などに着手します。
すでに入居者がいる物件なら、初期の作業は多くはありません。
入居者がいない状態であれば、入居者の募集のために広告を打つことが必要です。
入居者から見て物件に魅力がない状態であれば、修繕も検討しましょう。
ざっとこのような流れになります。
実際に不動産投資のセミナーなどに足を運んで話を聞き、常に最新の情報を手に入れることも必要となってきます。
不動産投資初心者が知っておくべき基礎知識
不動産投資について学ぶことは多岐に渡りますが、まずは基礎を整理しておきましょう。
キャピタルゲイン
不動産を購入すると、その物件の運用は売却も含めオーナーの自由。
物件を売却するときには、売却益が得られることも覚えておきましょう。
物件の購入価格よりも売却価格のほうが大きい場合、得られる売却益を「キャピタルゲイン」と呼びます。
これに対し売却価格のほうが小さい場合は、損をしているため「キャピタルロス」となります。
インカムゲイン
キャピタルゲインは物件そのものの売却にかかる利益ですが、物件を貸し続ける限り家賃収入が発生します。
これを「インカムゲイン」と呼びます。
不動産投資ローンを組んでいる場合、毎月ローンを返済する必要があります。
返済の原資は家賃収入であるため、安定した家賃収入を得られる物件を選択することが重要です。
利回り
不動産投資における「利回り」には、複数の種類があります。
よく使われる指標は、「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」の2種類です。
表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割って算出します。
表面利回りは空室やコストを加味していない指標で、不動産情報サイトでは、ほとんどの場合に表面利回りを表示します。
実質利回りは、空室率や諸経費を加味して計算する利回りです。
実際に入るであろう手取り収入に対する利回りですが、事前に算出することが難しいという面もあります。
レバレッジ効果
不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合、全額を自己資金でまかなうより収益性が高くなることがあります。
これが、不動産投資における「レバレッジ効果」です。
利回りは、物件価格を基準に計算します。
ローンを組んだ場合は、表面利回りと投入した自己資金に対する利回り（投資利回り）は一致しません。
物件価格の大部分をローンでまかなうことにより、投入する自己資金が少なくなるため「投資利回り」が高くなります。
少ない自己資金で大きな投資をするために、不動産投資ローンを利用するという考え方です。
不動産投資の種類
不動産投資の対象は、区分所有か1棟買い、あるいは戸建てかという種類があります。
区分所有は、アパートやマンションを1戸（1部屋）という単位で所有する形です。
しっかり勉強してから投資を
不動産投資は、多くの知識とある程度の元手・冷静な判断が必要な世界です。
誰でもできるというわけではないため、慎重に検討を重ねていくことも大切。
興味がある方は、まず勉強から始めてみてくださいね。
