給料が上がりづらく、雇用が不安定な時代になりました。
投資をすすめる記事も多く見かけますが、そのひとつに不動産投資があります。
今回は、不動産投資のために必要な基本４ステップについて説明します。
ステップ1～2 準備から購入まで
【ステップ1】不動産投資のための準備
・不動産投資の基礎を学ぶ
不動産投資は、土地や建物を購入し、人に貸し出して大家になること。
不動産の種類は、一棟アパート・一棟マンション・マンションの一室「区分マンション」・戸建てなどさまざま。
他に、駐車場、倉庫、太陽光発電、コインロッカー、コインランドリー、所有物件を宿泊施設として貸し出す民泊なども投資対象です。
・メリットとデメリットを把握
メリットからいきましょう。
インカムゲイン（運用益）で、毎月決まった家賃収入を得ることができます。
良い不動産（「住みたい」という人が多い不動産）なら、安定的に収入を得ることができるのです。
他にも、レバレッジをかけられる（自己資金の何倍もの価格の物件を購入可能）・節税効果（サラリーマンなら給与所得と不動産投資での損益を合算し、上手に使えば所得税や住民税を軽減）・相続税対策（現金より相続税が安くなるケースが多い）・団体信用生命保険に加入できるなどがあります。
デメリットは、換金性が低い・空室リスクや家賃滞納リスク・設備故障や修繕リスクなどです。
・不動産投資を始める準備
まずは目的をはっきりさせましょう。
「安定した収入源を得たい」「高利回りで儲けたい」「転売して、売却益で儲けたい」「節税」「相続税対策」など、どうしたいのかを明確にして物件を購入する準備をします。
その上で、物件の種類や建物構造などを考えていきましょう。
【ステップ2】物件を購入する
・具体的な購入の下準備
購入できる物件の種類やどれくらいの資金（借り入れ）が必要か、物件の相場などを下調べしましょう。
この時、金融機関へ融資の申し込みなどが必要となるため、様々な書類の準備なども出てきます。
法的な用語はしっかりと確認し、入念なシミュレーションをしておきましょう。
・物件を決めて売買契約を結ぶ
物件のリサーチやシミュレーション・資金準備ができたら、いよいよ購入となります。
大きな金額をやり取りしますので、少しでも納得できないことや不明点があればそのままにせずしっかり確認して慎重に。
購入が完了したら、いよいよ運用の具体的なフェーズに移ります。
ステップ3～4 準備から購入まで
【ステップ3】収益物件を運用する
・物件の管理方法を決める
物件は自分で管理するか、管理会社に委託するかのどちらかになります。
サラリーマンや年金暮らしで自己管理する余力がそれほどない場合は、管理会社へ委託します。
管理会社とは長いお付き合いになることも多いため、しっかりと選ぶことが大切です。
また、満室にするために周辺の相場を知ったり差別化を図ったりすることも大切。
管理会社に任せる場合は構いませんが、自己管理する場合はしっかりとリサーチしましょう。
・リフォームする
物件はだんだん経年劣化します。
また、入居者が退去したり、なかなか決まらなかったりするときはリフォームして魅力的な物件にする必要があります。
他にも定期的なメンテナンス・一棟丸ごと持っている場合は補修なども定期的に行い、価値が落ちないようにフォローします。
【ステップ4】物件を売却して利益を得る
運用だけでなく、適度なタイミングで売却して利益を得る方法もあります。
売却する場合は、タイミングを見計らう必要がありますので日頃から物件周囲の情報には敏感になっておく必要がります。
売却は仲介会社を使うことになることが大半ですので、仲介料などの手数料や税金を差し引いた金額がどれくらいになるのか確認しておくことも大切。
売却には時間もかかりますし、時にはうまく進まないこともあります。余裕と損切りのラインを見極めます。
売却が完了し、税金や手数料などを払えば晴れて売却益を手にできます。
慎重さと決断力が必要な不動産投資
大まかな流れについて紹介しました。
実際には様々な知識と多くの手続きが必要となり、思っている以上に決断する場面や冷静な目が必要となります。
しっかりと知識を身につけ、ぜひ不動産投資に挑戦してみてください。
