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2020年5月30日住宅ローンが払えない！手放したくないときの対処法とは
住宅ローンを借り入れる際には入念に資金計画を立ててから購入しているはず。 しかし、コロナ騒動による会社の倒産や収入の減少などで住宅ローンが支払えなくなるケースも考えられます。 こうした自体に陥ったとき、自宅を取られるのを避けるために、どのような対処法が取れるのでしょうか。 住宅ローンを少しでも軽くする方法や売却しても住み続ける方法などについて詳しく解説します。 住宅ローンが払えないとどうなる 住宅ローンの返済は毎月決まった日に行うことになっており、支払いの方法は口座引き落としで行われます。 給与口座と住宅ローンの返済口座を変えている場合などは、うっかりお金を入れ忘れたということもあるかもしれません。 1ヶ月支払うタイミングが遅れても、大きな問題にあることはほとんどありません。 ただし、延滞が続いて数ヶ月がたつと、遅延損害金が発生したり信用情報に傷がつく、最悪の場合には自宅が競売にかけられることも考えられます。 いきなり自宅が競売にかけられることはありませんが、延滞が続くとどのように事態が悪化していくのか、延滞期間別に見ていきましょう。 延滞期間：3ヶ月以内 住宅ローンの返済が滞りはじめた最初の数ヶ月、この段階ではまだ差し押さえや立ち退きなどを求められることはありません。 金融機関からは、振替や催促の電話やはがきなどが送られてきます。 滞納してしまいそうなときや滞納したときにはすぐに金融機関に連絡してください。 今の家計状況や仕事について相談することで、返済方法や返済期間、金額を見直してくれる可能性があります。 電話を無視する、連絡を返さないとより厳しい状況になるので、できるだけ早く返事をすることが大切です。 延滞期間：3ヶ月〜半年 住宅ローンの支払いの延滞が3ヶ月以上続いた場合、催促状と呼ばれる書面が届くようになります。 書面では、無返済が続いた場合について一括返済や法律に関することなど、より厳しい内容が案内されるようになります。 仮に、この時点まで一切金融機関に連絡をしていない場合、より印象が悪くなり今後のステップが早まることもあるので注意が必要です。 延滞期間：半年以上 半年以上、住宅ローンの返済が滞ると金融機関ではより踏み込んだ対応に移行します。 よくあるケースとして金融機関は住宅ローンの保証会社に、代位弁済を申し立てます。 代位弁済を行うと、保証会社が住宅ローンの借入残高の一括返済を行います。 代位弁済で金融機関からの借り入れはなくなりますが、今後は保証会社に返済をしなければいけません。 保証会社は多くの場合、一括返済を求めてくるため任意売却するか競売にかけられるリスクが一段と高くなります。 住宅ローンが払えないときの対処法 住宅ローンが支払えない、また払えない状態に陥りそうなときは、できるだけ早く借入先の金融機関に相談することが大切です。 返済が滞っている初期の段階であれば、返済方法の変更について条件を緩和してくれる可能性があるため、住宅ローンを返していけるかもしれません。 それでも支払いが厳しい場合の対処法について、いくつかご紹介していきます。 親子間売買 その名前のとおり親子もしくは親族に自宅を購入して貰う方法です。 親や親族が一括で購入できる資金を用意できない場合には、親や両親が新たなローンを借りることも可能です。 ただし、貸してくれる金融機関が少ないため借り入れを行うのが難しいこと、今後新たな住宅ローンを組みにくくなること、親や親族間でトラブルになりやすいことなどには十分注意する必要があります。 個人再生 任意整理の手段の一つ個人再生では「住宅ローン特則」と呼ばれるものがあり、住宅ローンを完済させることを条件に住宅ローンを減額もしくは分割払いする方法があります。 この手段のメリットとしては、住宅ローン以外の借金を大きく減らすことや長期に渡る分割払いが可能になるため、債務全体を整理できる点です。 自宅だけは残したい、それ以外の支払いを免除してほしい（軽くしてほしい）といった場合には、非常に有効な手段となります。 リースバック リースバックは自宅を売却して売却後もそのまま自宅に住み続けられる仕組みのことです。 リースバックの利用にはいくつかの条件がありますが、一戸建ての場合は固定資産税の支払いがなくなること、マンションの場合には管理費・修繕積立金の支払いがなくなることから、生活を立て直しやすくなります。 今後、また自宅を購入し直すことも可能なプランもあるので、どうしても退去したくない場合には検討してみてはいかがでしょうか。 最後は任意売却 いずれの手段でも支払いができない、今後払っていけそうにない場合には、任意売却という手段を検討する必要があります。 住宅ローンの払えない状態が続くと自宅は競売にかけられてしまいますが、任意売却のほうが高く売却できる可能性が高いです。 任意売却で自宅を手放したからといって借金がなくなるわけではないので、売却した資金で払えなかった住宅ローンの残債については、別途支払う必要があります。 競売にかけられるとどうなる？ 住宅ローンの保証会社は、借り主が返済できないと判断すると裁判所に不動産の競売を申し立てます。 裁判所が競売を受理すると、返済者のもとに「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれるものが届きます。 競売自体は延滞が始まってから9ヶ月目くらいになるケースが多いです。 競売では、自宅の市場価格より安い6〜7割くらいの金額で自宅が売却されてしまうため、残債を完済できないリスクがあります。 競売前には執行官による現地調査などが返済者の意向に関係なく実施されるため、まだ住んでいる自宅を調査されるというストレスも相当なものになります。 競売にかけられても任意売却が可能 住宅ローンの保証会社によって代位弁済を申し立てられ、自宅を競売にかけることが決まったあとでも、任意売却は可能です。 少しでも高い金額で売却できれば借金を減額することが可能になるため、できるだけ任意売却で売却したいところです。 ただし、任意売却は滞納してから13〜16ヶ月目まで、「競売の期間入札通知書」に記載されている開札日の2日前までとなっています。 この後は立ち退きを行う必要が出てくるため、できる限りの対策をしておく必要があります。 まとめ 住宅ローンが支払えない場合にどうなるのかについて、延滞した期間別に起こりうる事態についてご紹介しました。 金融機関では、返済が滞っている初期の段階でしたら、返済方法について柔軟に検討してくれる可能性があります。 できるだけ早く相談することがポイントです。 もし返済が厳しそうだと分かったら、記事内でご紹介した親子間売買や個人再生、リースバック、任意売却などの手段を早めに検討する必要があります。 延滞している期間が長くなると、最後は任意売却と呼ばれる段階に移行してしまうため、それまでには何らかの対策を打つ必要があります。 住宅ローンの返済に困った場合には、ぜひ本記事を参考にどのような手段を選ぶべきか検討してみてください。
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2019年5月31日
住宅ローンを借り換える際の注意点
1.住宅ローンの借り換えとは？ 1-1.住宅ローンの借り換えの仕組み 住宅ローンの借り換えは住宅ローンの借入先を変更することです。 今の借入先の金融機関とは別の会社でローンを組み、そのお金で返済中のローンを返済します。 現状の住宅ローンの金利よりも、低い金利で借り換えできれば金利差の分だけ住宅ローンの総支払額を抑えることができます。 1-2.借り換えができない場合 住宅ローンの総支払額を抑えることができるなら、借り換えしたいと考える人も多いのではないでしょうか？ 一般的に住宅ローンは借り換えできますが、ごく一部の住宅ローンの中には借り換えの時に罰金を請求される場合もあります。 そのため借り換えを考える時は、借り換えに関する罰則があるか確認しましょう。 借り換えは新たに別の金融機関と住宅ローンの契約を結ぶことです。 つまり住宅ローンの審査があります。 借り換え時に転職や独立をしたばかりで収入が安定してない判断されると審査に落ちてしまう可能性があります。 収入が下がったり、自動車ローンや教育ローンにより借入が増えている場合も審査に落ちてしまう恐れがあります。 また健康状態によって団体信用生命保険に加入できないなど、借り換えのために新しく住宅ローンの契約を結ぶ時の状況によっては、借り換えができないケースもあるため事前に確認しましょう。 2.住宅ローンの借り換えのメリット 2-1.総支払額が減る 住宅ローンの借り換えによる一番のメリットは、総支払額が減ることです。 今加入している住宅ローンの金利よりも低い金利の住宅ローンへ借り換えをすれば、今の借入先との金利の差額分だけ総支払い金額を減らすことができます。 総支払額を減らすことが目的の場合は、今と同じ金利のタイプで今加入している住宅ローンの金利よりも低金利の住宅ローンを選ぶようにしましょう。 できれば金利が1%以上あるものを選びましょう。 2-2.金利上昇のリスクを避けることができる 変動金利の住宅ローンに加入している場合は金利の固定期間が長い住宅ローンへ借り換えをすることで、将来的に金利が上昇し負担が大きくなってしまうリスクを避けることができます。 変動金利に比べると固定金利の住宅ローンは金利が高く設定されているので、その中でもできるだけ金利が低いものを選びましょう。 また契約時も総支払額がいくらになるか必ず確認しましょう。 2-3.毎月の支払い額を抑える 金利が下がった分毎月に支払い額を抑えることもできます。 毎月の支払額を抑える目的で借り換えをする場合は、できるだけ金利を低く、返済期間を長く設定できるものを選びましょう。 もし家計が厳しいという理由で借り換えを検討する場合は、借り換えの時に必要は諸経費ができるだけ安いものを選んでください。 2-4.団体信用生命保険の補償を充実させることができる 住宅ローンの返済の途中で団体信用生命保険の補償内容を変更できません。 しかし借り換えの場合新たに団体信用生命保険へ加入するため、この時に今よりも補償が充実したものに切り替えることができます。 2-5.リフォームローンを一緒に借りることができる もし自宅のリフォームを考えている場合、借り換えの時にリフォーム費用も合わせて資金を借りることができます。 そうすることがリフォームローンでリフォーム費用を確保するよりも金利を抑えることができます。 3.住宅ローンの借り換えの流れとタイミング 3-1.借り換えの流れや期間 借り換えするためには新しく住宅ローンに加入しなければいけません。 そのため思っている以上に時間がかかります。 手続きに必要な書類の準備まで考えると手続きが終わるまで1ヶ月以上かかるのでできるだけ余裕を持って準備を進めましょう。 住宅ローンの借り換えの流れは下記の通りです。 借り換え予定の金融機関に申し込み ↓ 審査の通る ↓ 現在の借入先へ残金返済の手続きを申し込む ↓ 借り換え予定の金融機関と契約を結ぶ ↓ 現在の借入先の住宅ローンを完済する ↓ 借り換え先の金融機関に対しての返済が始まる このような流れで借り換えを進めていきます。 借り換えは何度行っても構いませんが、時間や手数料がかかります。 借り換えをする場合は事前に検討してから行いましょう。 3-2.借り換えのタイミング 借り換えのタイミングを間違ってしまうと、損をしてしまうことも。 借り換えの目的の多くは総支払額が減らすことや、金利上昇のリスクを避けることです。 そのため住宅ローンを契約した時よりも、住宅ローンの金利が低くなっているなら借り換えを検討するといいでしょう。 また近いうちに転職や収入が下がってしまう恐れがあるなら、転職後や収入が減った後だと、新規に住宅ローンを契約できない可能性があります。 このような理由からも転職予定や収入が減ってしまう可能性があるなら早めに借り換えを検討するといいでしょう。 4.まとめ 住宅ローンの借り換えをすることで、住宅ローンの支払総額を抑えるだけでなく、将来の金利の上昇を避けることができるなどメリットがあります。 ただし手続きに時間がかかってしまうので、もし借り換えを検討する場合はできるだけ早めに検討を進めましょう。
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2019年5月31日
住宅ローンを選ぶ時に注意すべきポイントについて
1.住宅ローンの種類について 住宅ローンにはお金の借り入れ先ごとにいくつかの種類があります。 そこでまずは住宅ローンの種類とそれぞれの特徴を紹介します。 1-1.住宅金融支援機構と民間金融機関が提携したフラット35 全期間固定型の代表的なローンがフラット35です。 フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供されています。 銀行だけでなく、信用金庫や労働金庫、保険会社など多くの金融機関が窓口になっています。 1-2.民間金融機関の民間住宅ローン 銀行や信用金庫などの民間金融機関から提供されているのが、民間住宅ローンです。 融資条件や金利タイプは金融機関により異なります。 また、契約時に団体信用生命保険への加入が必須の場合が多いです。 1-3.財形住宅融資などの公的ローン 財形住宅融資は勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある場合に利用できるローンです。 財形貯蓄額の10倍、最高4000万円まで借り入れできます。 申し込み先は企業によって異なるので、利用する場合は勤務先へ確認しましょう。 また、自治体の中には独自の融資制度があるため、購入する住宅や勤務先の自治体へ融資制度があるか事前に問い合わせておきましょう。 1-4.不動産会社が窓口の提携ローン 不動産会社と民間金融機関が提携して提供しているのが提携ローンです。 不動産会社が窓口となっているため手続きや審査をスムーズに行うことができます。 販売戸数の多い新築マンションなどでは提携ローンが用意されていること多いです。 2.住宅ローン審査について 次は住宅ローンの審査の流れや審査基準について説明します。 ただし審査基準や必要な書類は住宅ローンの種類によって異なるので事前に申し込み先へ確認しましょう。 2-1.審査の流れ 住宅ローンには申し込みまでに事前審査と本審査の2回審査があります。 一般的な住宅ローンの審査の流れは次の通りです。 事前申し込み→事前審査→正式申し込み→本審査→住宅ローン契約→借り入れ 事前申し込みから事前審査までが4日前後、正式申し込みから本審査までは1習慣前後、住宅ローン契約から借り入れまでが2週間から1ヶ月程度かかります。 このように住宅ローンの申し込みから借り入れまで思っている以上に日数がかかります。 また事前審査に通ったからといって本審査に必ず通るとは限らないので、余裕を持って申し込みをしましょう。 2-2.審査基準 住宅ローンの主な審査項目と審査基準は次の通りです。 ・完済時年齢、借入時年齢 多くの金融機関は完済時年齢を80歳前後と定めています。 また返済期間が定年退職時に年齢を超える場合は、退職後も返済可能か審査されます。 ・健康状態 民間金融機関の住宅ローンは団体信用生命保険（団信）への加入を必須としています。 そのため健康状態も審査の対象です。 ・担保評価 万が一、住宅ローンの返済ができなくなった場合、自宅を担保にして支払います。 そのため住宅の担保価値も審査の対象です。 ・年収や勤続年数 住宅ローンを返済できるかどうか審査する時に年収も考慮されます。 また、安定して返済し続けるか判断するために会社員の場合は勤続年数も審査されます。 勤続年数が2年以上あれば審査に落ちることはないでしょう。 3.住宅ローンの審査の際に注意する点 3-1.中古住宅は担保価値の審査に時間がかかる 中古住宅は新築物件に比べると審査に時間がかかります。 そのため、中古物件購入時に住宅ローンを利用する場合は早めに手続きや準備を進めておきましょう。 3-2.必要な書類を事前に確認しておく 住宅ローンの申し込みには会社員や自営業によって必要な書類が異なります。 また、購入物件が新築かもしくは、中古物件によっても異なります。 書類不備があるとそれだけ手続きまで時間がかかります。 そのため、必要な書類は事前に確認しておきましょう。 3-3.収入がどのくらいあるか事前に把握しておく 頭金をある程度準備できれば年収が少なくても、審査に通ることもあります。 そのため申し込み時に年収がどのくらいあるか把握しておきましょう。 また、事前審査や本審査で契約者の年収が理由で通らなかった場合にすぐにペアローン検討できるように、家計年収も事前に把握しておきましょう。 3-4.借り入れ金額を確認する 住宅ローンの審査の時点で、自動車ローンなどの借り入れ金額によっては住宅ローンの審査に通らないこともあります。 そのため、事前にどのくらい借り入れがあるかを確認しておきましょう。 また、カードの支払いの遅延など金融事故を起こしてしまった場合は、審査に落ちてしまうことがあるため注意してください。 4.住宅ローンの選び 4-1.金利で選ぶ 住宅ローンの金利には、完全固定金利型と固定期間選択型と変動金利型があります。 多少金利は高めでも完済まで返済額が変わらない安心感を重視したいのであれば完全固定金利型。 低金利のメリットを生かして、できるだけ繰り上げ返済をして元本を減らしたいと考えるなら固定期間選択型と変動金利型を選ぶと良いでしょう。 4-2.支払い総額で選ぶ 住宅ローンには保証料や事務手数料、繰り上げ返済手数料などの諸費用も必要です。 住宅ローンを選ぶ時は月々の支払い額だけでなく、諸費用も含めた総額を確認して選ぶようにしましょう。 4-3.利便性や特典で選ぶ 住宅ローンの相談や手続き、また契約後の借り換えの相談をしやすいかどうかも選ぶ時に大切なポイントです。 銀行の中には住宅ローンの契約者向けの特典も用意しているところも多いので事前に確認しておきましょう。 5.まとめ 住宅ローンの手続きには時間や労力が思っている以上にかかってしまいます。 もし住宅購入を考えているなら、物件探しと合わせて住宅ローンのリサーチも一緒に始めましょう。
